안양에는 재개발, 재건축을 추진하는 곳이 많이 생겼다. 평촌신도시의 귀인블럭과 민백블럭은 이미 선도지구에 선정되어 빠르게 재건축이 진행될 예정이고 안양시에서 노후주거지를 개선하여 새롭게 발전시키려는 의도도 많이 보인다. 그 대표적인 것이 2040 안양 도시기본계획에 따른 개발이다.

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그 중 박달동 금호타운은 1996년 완공된 아파트로 이제 곧 재건축 연한인 30년산이 다 되어간다. 게다가 안양시에서 밀어주는 만큼 최소한 구역지정은 되지 않을까 조심스레 추측해본다. 오늘은

안양시의 2040 도시기본계획에서는 안양시와 도시의 장기적 발전을 제시하는 정책들이 담겨있다. 주요 내용으로는 인구목표가 60만명으로 설정되어 있으며 안양시 전체 행정구역 58.5㎢ 가운데 도시발전에 대비한 개발 가용지 2.618㎢는 시가화 예정용지로 기존 개발지 22.254㎢는 시가화 용지로 나머지는 보전 용지로 토지이용계획을 확정시켰다.

생활권별 계획으로는 4차 산업혁명 클러스터 조성과 문화결합형 생태벨트 구축, 도심기능 강화, 역세권 활성화 등의 추진전략 달성을 위해 석수동 박달동 생활권과 안양, 명학 생활권, 평촌-호계 생활권, 비산-관양 생활권으로 나누었다. 주요 교통계획으로는 월판선과 GTX-C 등의 교통계획을 반영하고 BRT, 시외버스터미널 환승 확충 등의 내용도 담고 있다.

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안양시는 서울 및 주변도시로의 접근성이 양호하고 우수한 산업기반 및 다수의 대학, 연구소가 입지한다. 4차 IT 및 기술서비스 인력이 풍부하고 학교, 학원 등도 잘 갖춰져있다. 다만, 주거공간과 공업 등 물리적 환경이 노후화되어 있고 개발가용 토지자원 부족, 지속적인 저출산, 고령화 증가라는 약점이 있다. 그래서 공간구조 변화, 원도심 및 공업지역 등 도시재생 가능하도록 해야한다.

박달동은 안양시 만안구에 위치하며, 1호선 안양역을 통해 서울로 이동할 수 있다. 하지만 평촌신도시에 비해 구도심이라 노후주거지가 많고 교육환경도 평촌과 비교하면 아쉽기만 하다. 그런 안양 구도심에 호재가 있는데, 바로 월판선이 지난다는 것이다. 월판선은 송도에서 판교까지 연결되어 동과 서를 연결하여 판교의 질 좋은 일자리를 이용할 수 있거나 송도의 일자리를 이용할 수 있는 호재가 있다.

안양에선 석수동, 안양동, 안양운동장역의 3개의 역이 있다. 그래서 안양동에서 해당 역을 이용할 수 있을 거라 본다. 박달동 금호타운은 2030 정비예정 구역에 포함되며, 1996년 준공되었고 752세대에 용적률은 무려 270% 이상이다. 대지면적은 31,386㎡(9,510평)이며 용적률을 400%(준주거 용도지역)까지 상향시키지 않는다면, 아쉽게도 사업성은 나오지 않는다.

조용하고 숲세권이라 공기도 좋고 안양고등학교가 바로 앞에 있지만 아쉽게도 초품아가 아니다. 삼봉초등학교는 470미터 이내에 있으며 안양시립박달도서관이 근처에 있고 안양천이 1킬로미터 이내에 흐르고 있어 산책하기도 좋다. 다만, 오래된 아파트라 주차공간이 적고 오르막길이 있다는 단점이 있다.

대지면적이 9,510평이고 3종이라 300%까지 상향할 수 있다. 하지만 3종까진 절대 사업성이 안 나와 준주거지역으로 종상향을 가정했다. 용적률 400%까지 상향하면 연면적이 38,040평까지 상향되고 기존 연면적은 25,772평이므로 연면적이 12,268평까지 상향된다. 임대주택 면적과 상가를 합쳐 10%이고 상가가 1,000평이고 임대주택을 2,804평으로 가정했다.

평균 공사비를 800만원으로 가정했다. 부대복리시설 및 지하층, 피트니스센터 등을 가정하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 4,564억이다. 기타사업비는 금융비용, 철거비, 조합운영비, 이주비, 현금청산비 등을 고려하여 1,000억을 가정했다. 총 비용은 5,564억이다.

현재 23평이 3억인데, 외곽이라 그런지 가격방어가 안되는 모습을 보인다. 평당가는 1,300만원 수준이다. 공시지가는 평당 850만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평당 1,100만원으로 가정하였고 총 종전자산평가액은 2,835억이다.

가장 신축이자 분양권으로 거래되는 석수동 안양자이더포레스트는 22평이 5억 5,000만원이므로 평당 2,500만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 2,000만원 수준으로 가정하면 조합원 분양수익은 5,154억이다. 임대주택 면적은 2,804평으로 가정했고 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 280억이다. 상가는 평당 1,200만원으로 가정하면 상가수익은 120억이다.

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신축 및 인플레이션을 고려하여 일반분양 분양가는 2,700만원으로 가정하면 일반분양 수익은 3,312억이다. 총 수익은 8,866억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.16이란 좋은 사업성이 나온다. 물론, 이거는 준주거지역까지 종상향되어 용적률이 400%까지 꼭 상향되어야만 가능한 일이다. 그리고 일반분양 및 조합원 분양가를 좀 높게 잡은 편인데, 수익이 증가할 수록 비례율은 상승하는 것을 보여준 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 3억 4,800만원이다. 조합원 분양가가 4억 4천만원이라면 분담금은 9,200만원이다.