대연동은 부산의 남구에 있는 동네로 요새 수영구의 남천동이 점점 더 좋아짐에 따라 각광받고 있는 곳으로 떠오르고 있다. 남구 대연동의 4,400세대 이상의 단지인 대연디아이엘이 성공적으로 분양됨에 따라 근처 대연8구역도 그 미래가 기대된다. 대연8구역은 생각보다 오래 전에 구역지정이 되었는데, 정비구역 지정이 무려 08년도로 17년 전이다. 24년까지는 종전자산평가액을 측정 중이라고 한다.

​

오늘은 대연8구역 재개발 비례율 사업성 분담금 분석입니다.

모든 것이 역대급이라고 소개하고 있는 "대연디아이엘"은 대연3구역으로 재개발로 탄생하였다. 1단지, 2단지, 3단지로 구성되고 4,488세대의 대규모 아파트로 롯데건설과 HDC현대산업개발이 공동 시공하는 컨소시엄 아파트이다. 완공될 시 근처 대연동 롯데캐슬 레전드를 제치고 대연동에서 가장 세대수가 많은 아파트로 탄생한다. 비록 둔촌동 올림픽파크포레온의 1/3 수준이지만 4천세대 이상이라는 엄청난 대단지가 부산에 생기는 것만으로도 큰 이슈이다.

다만, 부산의 인구가 줄어들고 일자리도 없어지는데 계속 아파트만 짓는 아파트 공화국이라는 비난을 받고 있다. 2030년이면 부산의 인구가 인천보다 더 줄어든다고 하며, 수도권 중심화가 되어 경쟁력이 점점 약해지고 있다. 그래도 아직까진 부산이 세계 최고 100대 도시 중 67위에 올라있고 한국의 마이애미라 불리며 해운대나 광안리 근처의 오션뷰 아파트는 부자들의 세컨드 하우스로 이용되고 있다.

​

예전에는 해수동(해운대, 수영구, 동래구)이었지만 이제는 해수동남(해운대, 수영구, 동래구, 남구)으로 가치가 많이 올랐다. 계속 쇠퇴하고 있긴 하지만 아직까진 대한민국 NO.2의 도시로 세계 4위의 컨테이너 항만으로 경제의 중추적인 역할도 하며 비즈니스와 여가를 동시에 충족하는 목적지로 떠오른다고 한다. 대연동은 경성대와 부경대를 두고 대학가가 형성된 대학가 양대산맥으로 전통적으로 부산에서 손꼽히는 학군 밀집지이다.

대연8구역은 08년 정비구역지정 이후 20년 조합설립인가 되었다. 본래 부산이 대기업이 적어 소득이 적은 사람들이 많아 큰 분담금을 부담할 수 있는 사람들이 적었다. 그리고 경제위기 등의 많은 일들이 있었기에 조합설립인가까지 꽤나 오랜 시간이 걸렸다. 20년 조합설립인가 이후 시공사는 포스코이앤씨로 선정되고 22년 건축심의 통과 후 사업시행계획인가 접수 상태이다.

과거 상대원3구역의 대일초 문제처럼 부산 대연8구역도 남부교육청과 교육영향평가 심의에서 학생분산 배치방안 차원에서 석포초등학교 재건축 의견을 제시하여 갈등이 일어났다. 남부교육청 입장에선 학생 배치 방안이 확정되지 않으면 어차피 심의를 통과할 수 없기에 조합이 구체적으로 대답을 해주지 않는다면 통과하기 어렵다고 밝혔다.

대연8구역은 총 33개동, 지하 2층~지상 33층의 아파트로 총 3,514세대로 탄생한다. 이미 사업이 많이 진행되었기에 사업이 엎어질 확률은 적지만 부산 삼익비치가 높이 99층가 무산되었듯이 사업 내에 경미한 변경이 있을 수도 있다. 사업시행인가를 거치면 2~5년 안에 관리처분인가가 진행되고 그 후 분담금 책정이 되고 이주 및 철거를 한다.

​

토지등소유자가 35%로 매우 적기에 사업성이 매우 높으며 조합원 분양가는 일반분양가의 50~60% 수준이라고 한다. 대연8구역의 위치는 대연역, 못골역 역세권은 아니지만 지하철 외에 생활편의시설들은 잘 갖추어져 있다. 초, 중, 고가 가깝고 홈플러스, 박물관, 공원 등이 근처에 있다.

대연8구역의 대지면적은 191,897㎡(58,150평)으로 건폐율은 50%, 용적률은 265% 이상이다. 워낙 넓은 대지면적이지만 토지등소유자가 적은 만큼 비례율이 높아 사업성이 좋고 분담금은 적을 것으로 보인다. 해당 구역은 아파트가 적고 대부분 다세대주택 및 다가구주택들이라 감정평가액을 측정할 때는 "원가법" 혹은 "거래사례비교법"으로 계산한다.

공사비나 기타사업비를 포함한 총 비용만 9천억 수준이라고 한다. 평균 공사비는 1평당 436만원이라 하는데 이는 20년도 기사라 앞으로 더 증가하여 공사비는 더 증가할 가능성이 매우 높아 비용은 12,000억으로 가정하였다.

앞으로 대연8구역은 265% 이상으로 올라가므로 연면적은 154,097평까지 상향된다. 종전자산평가액을 계산하기 위해 평균 용적률은 160%로 가정하면 기존 연면적은 93,040평이 된다. 현재 공시지가가 전용면적 24평의 경우 2억 400만원으로 평당 850만원이다. 그래서 조합원 종전자산평가액은 1,250만원으로 가정하면 종전자산평가액 총액은 11,630억이다.

조합원 분양가는 1,600만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 14,886억이다. 임대주택 면적은 전체 연면적의 15%로 가정하면 23,114평이고 상가는 3천평으로 가정했다. 임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하고 상가는 1,500만원으로 가정하면 각각 수익은 2,311억, 450억이다.

​

대연디아이엘 분양가가 2,300만원 수준인데, 앞으로 인플레이션으로 더 증가할 것으로 보여 일반분양가는 2,700만원으로 가정하였다. 일반분양 면적은 35,753평이고 일반분양 수익은 9,653억이다. 총 수익은 26,895억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.2로 높은 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 4억 8천만원이고 조합원 분양가가 5억 4,000만원이라면 분담금은 6,000만원 밖에 안 나온다. 비록 조합원 분양가가 낮고 공사비가 높더라도 토지등소유자 수가 적다면 비례율은 높게 나오고 분담금은 감소한다.