오금동 가락상아2차 리모델링 재건축 분담금 분석

비운의 동네라 하면 송파구의 거여마천과 오금동, 문정동, 가락동 등이 있다. 바로 토지허가거래제에 묶여버렸기 때문인데 원래는 잠실이나 반포 같은 최상급지만 토허제였으나 35일의 엄청난 폭등의 여파로 기존에는 토지허가거래구역이 아니었지만 토지허가거래구역으로 되었다.

그리고 바로 옆에는 가락상아1차의 경우 재건축으로 새롭게 태어나는데 상아2차는 리모델링으로 진행 중이다. 오늘은 오금동 가락상아2차 리모델링 재건축 분담금 분석입니다.

오금동 상아2차

오금동 상아2차는 입지는 나쁘지않다. 5호선 초역세권에다 개롱초, 보인중, 보인고를 안고 있는 초, 중, 고품아이다. 하지만 보인중과 보인고는 사립이라 공립인 오주중학교로 가기 위해선 거리가 조금 있다. 5호선 개롱역이 바로 옆에 있어 지금 같이 역세권 인센티브를 받을 만한 곳이다. 게다가 방이역 학군도 이용하기 쉬우며 3호선을 통해 대치동으로 갈 수 있다.

상아1차는 재건축 진행 중이고 가락우창은 안전진단 통과 후 재건축이 추진 중이다. 아쉽게도 상아2차는 재건축이 아닌 리모델링으로 진행하고 있다.

리모델링 절차는 건축심의, 권리변동의 계획, 리모델링 사업계획승인 동의서 징구와 매도청구 소송, 관리처분인가, 사업계획승인, 분담금 확정총회, 이주와 착공 그리고 철거를 한 후 등기고시를 하여 준공 및 분양, 입주이다. 리모델링 증축범위는 전용면적 85㎡ 미만의 경우 세대당 주거전용면적 40% 이내, 85㎡ 이상인 경우 주거전용면적 30% 이내이다. 14층 이하는 2개층 범위에서 가능하며 기존 세대수의 15% 이내 증가할 수 있다.

상아2차 리모델링

상아2차의 스펙으로는 낮은 대지지분과 높은 용적률 때문에 재건축 사업성이 나오지 않는다고 판단하여 재건축이 아닌 리모델링으로 진행되었다. 아쉬운건 88년도에 지어진 아파트인데 무려 40년이 지나가고 리모델링이라는 것이다.

리모델링 연한은 15년 밖에 안되기에 30년을 기다리는 재건축과 다르므로 빨리 진행했으면 나았다. 22년도에 조합설립인가가 되고 23년 안전진단 통과, 24년 서울시공동건축위원회 자문을 받고 리모델링 진행하고 있다. 8부 능선인 심의통과를 기다리고 있다.

하지만 시간이 너무 지나가고 리모델링이 시작 중이다. 상아2차는 용적률 249%에다가 세대당 대지지분이 평균 9.4평의 750세대 37년차 아파트이다. 리모델링은 수직증축과 수평증축이 있는데 상아2차에는 수직증축을 통해 세대수를 좀더 늘린다.

기존 지하 1층~지상 14층에서 지하 3층~지상 22층까지 상향되는데 용적률이 무려 369%까지 상향되는 결과이다. 기존 750세대에서 862세대로 100세대 이상이 증가한다. 대지면적은 24,571㎡이고 연면적은 249%일 때, 66,979㎡이고 360%이상 증가하면 연면적이 139,864㎡이다.

리모델링 분담금

기존의 리모델링으로 72,885㎡만큼이나 증가한다. 평수로는 22,086평이고 임대주택 15%(3,312평), 상가면적 약 1,000평을 제외한다면 일반분양 면적은 17,714평이다.

먼저 리모델링 공사비도 재건축 공사비처럼 평균 900만원대로 가정한다면 증가한 연면적에 지하 및 부대복리시설을 고려하여 1.5배 하여 계산하면 5,721억이 나온다. 여기에 기타사업비로 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비용 등을 고려하여 1,000억이라 치면 총 비용은 6,721억이다.