평촌에서 유일하게 신축 단지를 표방하던 호계동 "목련2단지"가 조합 내분으로 인해 난항을 겪고 있다. 3월 28일, 평촌신도시 목련2단지가 아파트 재정비를 추진하는 세력이 3개로 쪼개지면서 리모델링과 재건축을 두고 싸움이 격화되었다. 리모델링 조합을 장악하려는 두 세력과 재건축을 추진하는 비대위까지 생겼다. 게다가 조합장까지 사망하고 분담금이 너무 많다는 이유로 조합원들까지 혼란스러운 시기이다.

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오늘은 호계동 목련2단지 리모델링 난항 통합재건축 전환하나 ?에 대한 포스팅입니다.

목련2단지는 리모델링 추진 단지로 노후계획도시 특별법으로 재건축이 진행되는 평촌에서 리모델링을 결정한 얼마 안 되는 아파트이다. 시공사는 효성의 해링턴이며 24년 과반수의 동의를 얻어 수평, 별동 리모델링 계획을 확정했다. 총회 가결로 195%의 용적률, 994세대에서 299% 용적률, 1,023세대로 태어나고 9월 이주하려 했지만 결국 실패했다.

공사비는 1평당 778만원이고 추정 비례율이 80%로 매우 낮다. 공사비가 오르면서 조합원들은 평균 공사비가 4억 7,900만원 급이라 21년에 추정했던 금액의 약 2배 이상이라 조합원들은 불만을 갖게 되었다. 이미 1기 신도시 재건축 선도지구에 선정되지 못하였기에 차라리 리모델링이 낫다고 하는 사람들이 있고 리모델링보단 차라리 재건축으로 노선을 바꾸자고 하는 사람들 때문에 사업이 지연되어 분담금은 앞으로 더 증가할 것으로 보인다.

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1기 신도시 특별법에 의해 종상향에 따른 용적률 상향, 이주 대책, 인허가 단축, 안전진단 완화 등의 혜택이 있다. 그러나 리모델링이 아닌 재건축은 재건축초과이익환수제라는 문제가 있다. 지금 재건축을 추진해도 이미 진행된 단계까지 오는데 얼마나 돈을 쏟았고 이주단지를 마련해 순차적으로 진행하는데, 선도지구에 밀린 목련2단지가 이주지원을 얼마나 받을 수 있는지도 미지수이다.

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특별법상의 시뮬레이션 상 재건축 단지는 최대 43%의 용적률을 기부채납해야 한다고 한다. 기부채납이 높고 재건축초과이익환수제에 사업 지연에 따른 공사비 증가로 분담금 증가는 피할 수 없다. 그런데 작년 9월 조합을 이끌던 조합장이 지병으로 사망하면서 조합 이사가 직무를 대행하고 있다. 현재 1기 신도시 재건축 선도지구에 선정된 곳이 신고가를 찍고 있어 목련2단지 시세는 폭락하고 재건축 비대위에 힘이 실리고 있다.

현재 목련2단지는 시공사와 공급계약이 된 633명의 조합원과 현금청산대상자 361명으로 구성된 재건축 비대위로 갈라졌다. 3월 9일 새 조합장을 선출하려 했으나 재건축비대위 측이 법원에 가처분 신청한 것이 인용되어 무산되었다. 최근에는 조합 내부에서도 분열이 있는데 조합 내부에 재건축비대위와 결탁하여 리모델링 사업을 반대한다고 한다.

목련2단지가 재건축으로 바뀐데도 10년 이상 걸릴 것이라는 이야기가 많다. 목련2단지는 재건축하려면 노후계획도시특별법에 의해 통합재건축을 해야 사업성이 나온다. 현재 목련 3단지와 5단지는 통합을 위한 비대위가 구성되었고 1단지는 아무런 움직임이 없다.

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목련2단지는 4호선 범계역 초역세권이며 범계초를 안고 있는 초품아에 평촌신도시의 학원가를 이용할 수 있는 단지이다. 하지만 재건축 선도지구에 선정되지 못하여 통합 재건축으로 2단지와 다른 단지가 합쳐져야 사업성이 나온다. 그래서 목련2단지, 3단지, 5단지의 통합재건축으로 계산해보았다.

목련2단지, 3단지, 5단지의 대지면적은 25,694평이고 평균 용적률은 194%로 기존 연면적이 49,846평이다. 용적률 300%까지 상향된다면 연면적은 149,539평까지 상향된다. 여기에 임대주택 15%를 적용하면 22,430평이고 상가는 1만평으로 가정하면 일반분양 면적은 67,263평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하고 지하 및 부대복리시설, 상가 시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 그렇다면 총 공사비는 17,945억이다. 여기에 기타사업비로 조합운영비, 현금청산비, 예비비, 철거비, 금융비용을 고려하여 7,000억으로 가정하면 총 비용은 24,945억이다.

현재 목련2단지는 평당 2,800만원 수준이고 평균적으로 2,500~2,900만원 수준이다. 공시지가는 3억 7,000만원 수준이라 평당 1,600~2,000만원이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 12,461억이다.​

조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정하였다. 조합원 분양수익은 기존 조합원 분양면적 49,846평에 대입하여 계산하면 13,957억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,365억이다. 상가 분양가는 평당 2,000만원으로 가정하면 상가수익은 2천억이다. 일반분양 분양가는 주변에 그나마 신축인 관양동 더샵센트럴시티를 보고 추정했다. 더샵센트럴시티가 평당 3,700만원으로 거래되고 있다. 그래서 인플레이션을 고려하여 평당 3,300만원으로 일반분양가를 잡았다. 일반분양 수익은 22,197억이다. 총 수익은 41,519억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.33이란 엄청난 사업성이 나온다. 물론 조합원 분양가나 일반분양가를 조금 높게 잡았지만 충분히 이 이상으로 분양가를 잡을 수 있다고 본다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 7.98억이다. 조합원 분양가가 9억 5,200만원이라면 분담금은 1억 5,400만원이다.