재건축, 재개발 투자를 흔히 재재투자라 한다. 재재를 하면 사람들이 시간이 엄청 오래 걸린다고 항상 말한다. 동의해주는 사람들이 별로 없어 조합설립에 반대하는 사람이 너무 많다거나 소송이 걸려 싸움이 언제 끝나느냐 같은 이야기를 한다. 하지만 물론 맞지만, 우리는 접근하는 것을 달리하면 된다. 우리는 입주보다 투자수익을 증가시키는 것이 중요하다. 입지를 보고 가치를 분석하는 것이 중요하다.

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그렇게 싸우는 곳은 반대와 싸움질 하는 순간에도 가격은 오르고 사업은 언젠가는 진행되고 설령 가격이 추락해도 오히려 매수기회로 삼는 것이 좋을 수도 있다. 오늘은 신설1구역 전국최초 공공재개발 비례율 상승 따른 사업성 증가에 대한 분석입니다.

재재정비구역에 투자하려는 투자자로 가장 중요한 궁금증이 무엇이냐는 생각을 해보면 어느 사업단계에서 매수하고 어느 구역을 선택에서 얼마에 샀을 때 잘 투자한 것일까라는 점이다. 그래서 용적률이 높은 정비구역에 투자하고 조합원의 수가 적은 구역을 선택하고 입지가 좋은 곳, 사업성이 뛰어난 곳을 선택한다.

망우1구역은 중랑구의 재건축 구역으로 공공 재건축을 통해 보정계수를 적용한 경우에 비례율이 무려 128.88%까지 상승한다고 한다. 이는 신통기획 정비사업 등 수권분과위원회에서 수정가결된 내용을 반영한 것으로 사업성 보정계수를 2.0으로 잡으면 사업성이 증가한다. 용적률이 271%까지 상승한 것으로 최고 층수가 13층에서 25층까지 올라가는 것이다.

망우1구역은 1983년 준공된 아파트와 노후 단독주택 및 비주거 시설 등 270세대를 최고 13층, 420세대로 재건축할 계획이었다. 종상향이 되어 3종까지 늘어나면서 최고 25층, 581세대까지 증가한다. 더불어 이번 정비계획을 통해 공영주차장과 공공청사, 공공보행로 조성도 포함되어 망우본동의 주차문제를 해결하려 한다.

또한, 특별건축구역으로 지정되면서 지역 공동체 활성화와 삶의 질의 개선, 지역과 소통하는 주거단지로의 변화를 목표로 하고 있다. LH의 공공재건축 1호로 아마 임대주택 세대수가 많을 것으로 예상되는 바이다.

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해당 구역은 경의중앙선 양원역 역세권이며 동원초를 안고 있는 초품아, 동원중, 송곡고가 근처에 있어 학생들이 있는 부모들에게 유리할 수 있다.

신설1구역은 전국 최초로 공공재개발 사업 중에서 사업시행인가까지 완료되었다. 신설1구역은 2008년 정비구역 지정된 이후 LH가 사업시행자로 선정된 이후 본격적으로 사업이 시작되었다. 서울시 공공재개발 사업 중 건축, 경관, 교육 분야를 통합한 최초의 사례이다. 공공재개발 방식은 2020년 처음 도입된 방식인데 신설1구역이 가장 빠른 단계이다.

해당 구역은 공공 재개발 방식에 따라 용적률 상향으로 최대 300%까지 적용되고 지상 최고 24층, 299가구로 재개발된다. LH는 분담금이 부족한 집주인을 위한 지분형 주택적용과 세입자 보호를 위한 임대주택 활용 등을 검토하고 있다.

신설1구역은 동대문구에 위치하며 용두초를 안고 있는 초품아에 2호선 신설역, 1호선 신설동역, 우이신사역이 지나는 트리플역세권이기도 하다. 공동주택 299세대 중 일반분양 109세대, 임대 110세대로 예상하고 있다.

정비구역 면적이 11,204㎡(3,395평)이며 연면적이 14,016평이다. 용적률이 299%가 적용되었다. LH가 사업시행자로 참가하여 사업 초기부터 저금리 사업자금 지원과 정비사업 전문 인력들을 대거 파견해 토지등소유자들의 궁금증을 해결했다. 또한, 공공재개발 사업은 분양가 상한제를 적용받지도 않고 고분양가 대상지에서 벗어난다.

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향후 인허가 절차도 기대가 되는데 LH가 서울권역 매입형 임대주택을 활용해 소유자 뿐만 아니라 세입자의 이주계획까지 세워준다. 그래서 관리처분 심의가 빨리 적용될 것이고 사업 수익도 극대화한다. 시공사는 "두산건설"로 최신 트랜드에 맞는 아파트를 건설한다고 한다.

현재 추정 공사비는 978억이다. 그러나 인플레이션을 고려하여 공사비는 더 증가할 것이다. 평당 800만원으로 가정하고 해당 구역의 연면적이 14,016평이고 지하 및 부대복리시설을 고려하여 1.5배하면 총 공사비는 1,681억이다. 여기에 기타사업비 약 500억을 고려하면 총 비용이 2,181억까지 상향될 수도 있다고 가정하였다.

종전자산평가액은 해당 구역이 재개발 구역이므로 원가법 및 거래사례비교법을 활용하여 감정평가한다. 하지만 추정 종전자산평가액을 산정하기 어렵기에 평균 용적률 180%를 적용하여 기존 용적률을 잡았다. 그렇다면 기존 용적률이 6,111평이고 가장 신축인 래미안 앨리니티가 평당 4천~4,300만원 수준이고 신설동역자이르네가 평당 3,600~3,800만원이다. 그래서 평당 2,800만원 수준으로 잡았다. 총 종전자산평가액은 1,711억이다.

다가구 주택 31평인 물건이 10억이다. 평당 3,200만원 수준이다. 공시지가는 3억 7,300만원 수준이라 평당 1,200만원 급이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 3,000만원 수준으로 잡았다. 조합원 분양면적이 6,111평이므로 조합원 분양수익은 1,833억이다.

임대주택은 110세대로 18평으로 잡으면 총 면적이 1,980평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 297억이다. 일반분양 면적은 5,925평이고 평당 3,600만원으로 가정하면 일반분양 수익은 2,133억이다. 총 수익은 4,263억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.21이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 7억 2,600만원이다. 조합원 분양가가 7억 5천만원이라면 분담금은 2,400만원이다. 하지만 신설1구역의 비례율은 언제든 변할 수 있으니 주의해야한다.