35개월 간의 윤석열 정부가 8대0이라는 선고가 나오며 파면되었다. 짧다면 짧고 길다면 긴 시간이었다. 이제 우리는 새로운 대통령을 뽑을 준비를 해야한다. 과거 박근혜 대통령이 탄핵되고 새로 대통령을 뽑는 것과 비슷한 상황이고 결과도 비슷할 지도 아니면 다르게 나올지도 모르겠다. 전국의 똑똑한 사람들은 이미 결과를 예상하고 똘똘한 1채로 갈아타고 있다. 아마 종부세나 각종 세금을 우려한 결과이다. 그러나 주택가격이 올라간 만큼 매운맛 세금을 경험하게 될 것이다.

나라가 힘들 때마다 돈부터 풀어보려는 정책은 결국 물가는 오르고 베네수엘라나 튀르키에처럼 엄청난 인플레이션을 야기한다. 그리고 일할 수 없거나 정말 극도로 어려운 사람들을 위해 복지정책을 펼쳐야하는데 일이 가능하고 의지만 없는 사람들에게도 돈을 풀어 열심히 일하는 사람들이 오히려 일할 의욕을 잃는 세상이 다가올까봐 두렵다.

오늘은 대통령 탄핵 위기의 부동산 시장 공급 향후 전망은 ?에 대한 포스팅입니다.

작년만 해도 실제로 대통령의 탄핵인용을 예상한 듯이 다주택자 세금과 관련된 부동산 정책에 가급적 손을 대지 않겠다고 말했다. 자본주의에서 내가 비싼 아파트 사는 것은 내가 가능하기에 하는 것인데 이를 못하게 하는 것은 말도 안된다고 발표했다. 그리고 국토보유세, 토지를 가진 사람이 토지가격의 일정 비율을 세금으로 내도록 하는 제도도 너무 수용성이 떨어진다고 하였다.

결과는 까보면 알겠지만 언제 말이 확 뒤바뀔 지도 모르는 사람이라 조심해야 한다. 중국도 안하는 국토보유세를 하자는 이유도 돈 많은 사람이 셈이 나는 가난한 사람들 때문이고 그들의 지지를 받기 위한 공략이다. 과거 19세기 헨리 조지라는 사람이 주장한 토지공유제가 바로 국토보유세와 비슷하다.

국토보유세를 통해 세금을 걷어 전 국민에게 "사회적 배당금"을 지급하겠다고 한다. 이렇게 된다면 땅과 건물이 많은 사람들은 세금을 많이 내야하고 1주택자나 무주택자 등 땅과 토지가 적은 사람은 세금부담이 적다. 하지만 중국 공산당도 보유세는 없었고 정말 아무도 가지 않은 길을 "걸으려한다."

윤석열 대통령 때는 취득세를 풀어 돈이 있다면 주택을 많이 살 수 있도록 하여 민간 공급을 늘리려고 했다. 하지만 민주당은 이와 반대되는 정책을 하며 취득세 중과를 계속 유지하도록 국회에서 통과시키지 않았다. 그리고 이 정책은 계속되어 유지되어 3주택 이상은 취득세 8%, 4주택 이상은 12%의 취득세를 부담하게 된다.

현재 종부세는 1주택의 경우 공시지가 12억 이상이고 다주택자의 경우 공시지가 9억 이상일 경우 종부세 대상이다. 하지만 이 조건도 강화되어 서울에 주택을 가진 사람이라면 모두 종부세를 내야할지도 모른다. 다주택자도 공시지가 기준이 아니라 주택수가 3주택 이상이면 종부세를 내야할지도 모르게 된다. 또한, 법인의 경우 추가로 종부세를 내야하는 가정도 있다.

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그리고 민간임대주택 중 임대주택사업자의 경우 주택수에 제외되는 경우가 있었는데 이도 폐지될 지도 모른다.

현재 양도세의 경우 다주택자도 양도세 중과가 26년 5월까지 유예되었다. 그리고 매수한지 1년 밖에 안 된 주택의 경우 양도세가 70%란 엄청난 세금을 내야하는 기존 정책을 이어갈 것이다. 2년 미만 주택 뿐만 아니라 이젠 2년 이상 보유해도 실거주 하지 않는다면 양도세 중과를 피할 수 없을지도 모른다.

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1주택자의 경우 연령이나 보유기간에 따라 특별공제를 해주고 있다. 이는 계속 유지되겠지만 양도가액이 12억 초과하면 비과세가 되지 않는 것이 12억 이하로 바뀔 확률이 높다.

하지만 정비사업 중 주민들의 반대가 극심한 곳이나 사업진행상황이 지지부진한 곳은 결코 살려두지 않고 모조리 정비구역 해제가 될 확률이 높다. 그렇게 공급이 감소하고 노후된 주거지는 계속 노후화될 것이다. 그런 노후화에 따른 주민들의 민원은 무시할 수 없기에 분명 과거 도시재생 사업처럼 도시재생을 통해 민원을 잠재우려 할 것이다. 하지만 이는 근본적인 대책이 아니다.

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노후되고 낙후된 곳은 재개발/재건축을 통해 개발하면 할 수록 더욱 공급도 늘어나고 인프라도 좋아진다. 수준 높은 사람들이 들어옴에 따라 요구사항도 다채로워져 도시의 생기가 살아난다.

재개발 구역/재건축 아파트의 사업구역이 마구잡이로 해지된 때가 있었다. 바로 서울시 시장이 박원순일 때이다. 아무리 서울시장이라도 마구잡이로 정비구역을 해지할 수 없다. 그러나 그때 상황도 경기가 어려워 분담금이 부담되고 사업 지연에 따른 비용이 감당이 어려운 사람들이 주도로 재개발/재건축을 반대하였고 그 결과 해지되었다.

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이렇게 구역이 해지된 재개발/재건축 구역에는 정부가 매입임대식으로 싼값에 매수하여 임대하여 공급을 늘리려고 한다. 정비구역에 빌라업체가 들어가 다시 노후도를 망칠 것이고 노후도가 망쳐지면 재개발이 다시 진행하려면 몇 십년이 걸릴 수도 있다. 하지만 최근 시장을 보면 빌라 시장에 대한 공포로 빌라 공급은 어려워보이고 역세권에 민간아파트가 아닌 도시형생활주택이나 임대아파트를 지으려고 할 것이다.

"분양가 상한제"는 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 공급할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도이다. 이 때문에 "로또청약"이 발생했지만 공사비 및 인건비가 증가하는데 분양가를 낮게 잡아버린다면 민간주택은 절대 수익을 올릴 수 없다. 건설사도 이익을 추구하는 집단이라 수익이 없다면 절대 사업을 하지 않는다.

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그렇게 분양가 상한제가 확대된다면 공급은 더욱 줄어든다. 그리고 건설사가 만약 공급을 줄인다면 당연히 임대주택을 더욱 지을 것이다. 정부의 무제한 자금력을 이용하는데 이 자금력은 당연히 우리의 세금에서 나온다. 국민연금을 후려쳐 미래세대의 부담을 더욱 증사시키는 것처럼 임대주택을 짓는 것도 우리의 세금으로 진행된다.

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하지만 다들 아시다시피 "공공"이란 이름에는 얼마나 더러운 뒷거래가 있다는 것이다. 뒤에서 얼마나 짜고 치고 후려쳐 먹는 사태가 발생할 수 있고 평범한 시민인 우리들은 그냥 욕 밖에 할 수 없다. 그래서 청렴결백한 정치인을 뽑는 것이 중요하다.

이는 이미 몇번이나 나온 정책이다. 이에 따른 전세수요가 급감하고 집 가진 사람들이 오히려 "을"이 되는 세상이 말이다. 당연히 이런 악법은 엄청난 반대에 따라 폐기되었지만 몇번이나 이를 통과시키려고 법안을 내놓는 것 자체가 어이가 없는 것이다.

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실제로 무한계약갱신권이 사용되는 국가가 있는데, 독일, 미국이 대표적이다. 독일, 호주, 프랑스 등 선진국도 모두 수도권에 몰리면서 공급이 부족해졌다. 게다가 무한계약갱신권으로 인해 한번 들어가면 절대 나오려고 하지 않기에 공급이 감소하고 월세는 폭등했다. 집주인은 "제대로"된 사람을 집에 들이기 위해 "면접"까지 본다고 한다.

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하지만 집주인이 을이 된 세상에선 임대차보호법 때문에 전월세도 5% 이내로 올리지 못하고 임차인이 나간다고 하면 집주인이 복비도 부담해야 하며, 3개월 안에 전세보증금을 주지 못하면 이제는 잡혀갈지도 모른다.

지금이라도 빨리 똘똘한 1채로 갈아타는 것이 가장 현명하지만, 집이란게 내가 팔고 싶을 때 바로 팔 수 없는 것이다. 아니면 물려서 팔지도 못할 수 있다. 그런 경우에는 어쩔 수 없이 다주택자를 유지할 수 밖에 없지만, 왠만하면 전문가들이 추천하는 대로 가는 것이 좋다.

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민주당은 가난한 사람들을 위한다는 포퓰리즘 정책을 많이 펼치는데 이에 따라 "공급감소"로 주택의 가격은 상승하지만 그에 따른 세금 증가, 물가상승, 빈부격차, 상대적 박탈감 증가, 일하지 않는 사회 등의 문제 등이 발생 할 수 있다.

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