인천 계양구는 대한민국 살아있는 권력자가 국회의원으로 있는 곳이고 말도 안되는 공략들을 세워 다주택자들을 괴롭히고 있다. 최근 국토보유세는 잘못되었다고 하며 다주택자들을 어느 정도 숨을 쉬게 해주는 것 같지만, 언제 정책이 손바닥 뒤집히듯 바뀔 지도 모른다.

그래서 절대 방심하면 안 되고 우리나라가 베네수엘라가 되지 않도록 국민들이 감시를 해야한다. 이제는 인구 수 2위, 부산을 제치고 있는 인천 속에서 부평구에 재건축 호재가 있는 아파트가 있는데 이름하여 갈산타운이다.

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오늘은 부평구 갈산타운 갈산주공1단지 재건축 사업성 분석입니다.

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부평은 과거 인천의 부대장이라 불릴 만큼 인구가 많았다. 한때 인구가 57만명이나 되었지만 남동구, 서구, 동구, 미추홀구한테 인구를 뺏기면서 현재는 완전히 무너져 49만명까지 떨어졌다. 계양구와 같이 서울과 가까워서 서울 출퇴근자들의 선호도가 높기에 구로, 가산디지털단지에 다니는 사람들이 선호한다. 사실상, 서울의 위성도시이다.

기본적으로 부평구나 계양구는 인천의 다른 지역에 비해 아파트 가격이 높게 형성된 편이다. 이는 서울로의 교통이 편리하다는 장점 덕인데 무조건 저렴한 곳을 찾는다면 부평, 계양은 비추천이다. 부천이랑 붙어있지만 부천보다 부평이 녹지가 상대적으로 많기에 쾌적한 편이고 부평구의 부개동, 삼산동 같은 경우는 부천의 중동, 상동의 편의시설을 이용하면서 유흥가가 없다.

갈산타운인 갈산주공1단지는 1992년 준공되었고 1,650세대에 총 9개동이고 세대당 주차대수가 0.45대이다. 다만, 소형평수인 15평, 17평, 20평 위주라 대지지분은 그리 높지가 않은 편이다. 92년 준공이라 재건축 연한이 도래되어 재건축을 추진하는 움직임들이 많아졌다.

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최근 재건축 규제가 완화되면서 역세권에 가까우면 가까울수록 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 하지만 아쉽게도 7호선 굴포천역이나 갈산역과 거리가 멀어 갈산타운은 용적률 역세권 혜택을 받지 못할 수도 있다. 대신, 도보로 15분 이내로 걸어갈 수 있고 근처에 버스정류장이 있고 광역버스도 자주 다녀 서울접근성도 좋다.

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상권은 7호선 굴포천역 인근과 갈산동 U1지식센터 주변으로 대형 상권이 형성되어있다. 굴포천역과 연결되어 있는 롯데마트, 학원가 및 먹자골목, 먹거리타운과 카페거리가 조성되어있다. 갈산주공은 초, 중, 고가 근처에 있고 초등학교를 안고 있는 초품아이다. 인근의 녹지도 풍부한데 굴포천 산책로가 검암의 아래뱃길까지 연결되어 있다.

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하지만 주차문제가 있고 21년부터 재건축하기 위한 추진을 했지만 아직까지 진행상황은 더디다고 한다. 전직, 현직 입주자대표회의 간의 맞고소, 지역난방 전환 및 배관교체공사 중지 가처분 신청 등의 문제도 있었다.

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갈산주공1단지의 대지면적은 15,066평이고 세대수가 1,650세대이며 평균 대지지분은 9.13평으로 대지지분이 적다. 현재 용적률이 182%이지만 3종일반주거지역이라 용적률을 최대 300%까지 상향시킬 수 있다. 기존 연면적은 27,420평이고 300%까지 용적률이 상향되면 45,198평까지 증가한다. 최대 17,778평의 일반분양 세대분이 탄생한다.

기부채납은 15%로 잡으면 기부채납 면적은 6,779평이고 상가면적은 1,500평이라 가정하면 일반분양 면적은 9,499평이다.

공사비는 평당 850만원으로 계산하고 지하 및 부대복리시설이 세워질 것을 가정해 연면적의 1.3배를 적용했다. 그렇다면 총 공사비는 4,994억이다. 기타사업비는 금융비용, 철거비, 조합운영비, 예비비 등을 포함해 900억으로 가정했다. 총 비용은 5,894억이다.

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삼산동의 구축이지만 근처 아파트의 시세는 6억대이다. 평당 2천만원 이상 급이다. 공시지가는 24년 1억 3천만원이라 종전 자산평가액은 평당 1,500만원으로 잡았다. 총 종전자산평가액은 4,113억이다.

조합원 기존 분양면적은 27,420평이며 평당 2,200만원으로 잡으면 조합원 분양수익은 6,032억이다. 임대주택 분양가는 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,016억이다. 상가 분양가를 1,800만원으로 가정하면 상가 수익은 270억이다.

일반분양 면적은 9,499평으로 가정했고 평당 2,800만원 수준이면 33평의 분양가는 약 9억원이다. 일반분양 수익은 2,659억이다. 총 수익은 9,977억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 일반분양가를 꽤나 높게 잡았다. 근처 시세보다 비싸게 잡아 비례율이 높게 나온 편이고 공사비는 보통 연면적의 1.5배를 잡는데 1.3으로 적게 잡았다. 그래서 공사비는 좀더 증가할 확률이 더 높다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 3억 6,000만원이라면 권리가액은 3억 8,160만원이다. 만약, 25평의 조합원 분양가가 5억 5천만원이라면 분담금은 1억 6,840만원이다.