사람들의 심리는 쌀 때, 즉, 공포가 만연할 때 사지 않고 호황기이거나 골디락스가 되어갈 때 매수한다. 그래서 큰 수익을 보기보다는 물리는 사람들이 더 많다. 사람들은 손해를 절대 보기 싫어하고 무리를 짓는 습성이 있어서 사람들이 많이 몰릴 때 "이때다!"하고 무지성으로 몰린다.

그런 말이 있는데, 강세장은 비관 속에서 태어나 회의 속에서 자라며 낙관 속에서 성숙하여 행복 속에서 죽는다. 최고로 비관적일 때가 가장 좋은 매수점이고 최고 낙관적일 때가 가장 좋은 매도 시점이라는 것이다. 이는 존 템플턴의 말로 "위기가 기회다"라는 뜻을 담는데 아무리 그래도 지방 소도시 같이 인구가 줄어드는 곳은 아무리 위기라도 그곳은 지옥일 수 있다.

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오늘은 부동산 투자 5원칙 공급 입지 시장 세금 인구에 대한 포스팅입니다.

부동산도 주식과 마찬가지로 상승과 하락을 반복하며 우상향하기에 비싸게 거래될 때도 있고 싼 값에 거래될 때도 있다. 토허제가 풀리자마자 눌렸던 가격이 폭발하였고 이에 놀란 정부는 단, 35일 만에 더 넓게 토허제를 지정했다. 근데 이때, 매수 및 매도한 고수들도 존재한다.

저평가된 물건을 찾는 것이 가장 싸게 사는 방법인데, 이는 보조지표를 활용하면 된다. 그 중 가장 유용한 것이 "매매가격지수"인데, 매매가격지수를 활용하면 지역끼리 비교해 3년간 가장 상승률이 저조했던 지역을 쉽게 찾을 수 있기 때문이다. 매매가격지수는 "부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 검색해서 들어가면 된다.

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그리고 지역에서 시도별, 시도권역별, 시군구별, 시군구권역별 중 원하는 지역범위를 선택한다. 지역 선택에서 매매가격지수를 확인하고 싶은 지역을 클릭한다. 월간, 분기, 연간 중 원하는 범위를 선택한다. 검색 기간을 최대한 오래 전부터 최근 날짜까지 확인한다. 지역별로 매매가격지수 차트를 확인해 최근 3년 동안 가장 상승률이 낮은 지역이 "투자후보지역"이다.

인구가 많이 태어나고 많아지는 곳은 일자리, 교통, 학군, 상권, 환경 등의 인프라가 발달한다. 그래서 주택수요가 많아져 가격도 비싸진다. 규모의 경제는 여러 곳에서 생산해 기업의 운송비가 많이 발생하는 것보다 한 곳에서 집중에서 대량 생산하는 것이 더 유리하다는 것이다. 제조업의 몰락과 지식 기반 산업사회로의 이동으로 대도시는 더욱 성장하고 각지의 인재들이 몰려 음식, 패션, 문화가 더 발전했다.

서울은 대한민국의 최대 도시이자 수도로 넘버원이자 온리원이고 한국 영토에서 25개의 구가 차지하는 비율은 0.6%인데, 인구는 1천만명이 몰려 대한민국 20% 정도가 거주한다. 또한, 경기도는 대한민국 북서부로 서울과 인천을 둘러싸고 있어 함께 수도권을 형성한다. 그래서 무조건 투자 지역은 서울이 1순위이고 경기, 인천을 비롯한 수도권은 서울 출퇴근 1시간 이내가 가능한 곳만 투자하는 것을 원칙으로 한다.

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그렇다고 해서 인구가 많은 지역이 무조건 1순위가 되어서는 안 된다. 적정 가치보다 과도하게 상승했다고 판단되면 인구가 아무리 많은 지역이어도 신중히 고려해야한다. 부동산은 상승과 하락을 반복하며 우상향하기 때문이다. 또한, 역사적으로도 영원히 상승하는 곳도 없기에 장기적인 관점에서는 당연히 인구가 많은게 유리하지만 단기 고점에 물릴 수 있다는 것을 염두에 둔다.

부동산 투자를 할 때는 투자 시점부터 향후 2년 이상 공급이 부족한 지역에 투자하는 것이 좋다. 특히, 공급량이 절대적으로 집값에 미치는 영향이 큰 지방은 필수적으로 확인해야한다. 공급량이 많아서 충분히 하락하고 향후 2년간 공급량이 부족한 지역에 투자하면 리스크가 해소되기 때문이다.

매도할 때도 공급량을 보고 미리 계획을 세울 수 있다. 주택 가격이 오르면 주택 구매를 하고 싶은 사람들이 많아서 건설사는 분양을 많이 한다. 그러면 입주 물량이 쏟아지는 시기가 다가온다. 집을 파는 시기와 입주물량이 쏟아지는 시기가 겹치면 매도가 어렵다. 따라서 입주 물량이 쏟아지기 전에 매도하는 것이 좋다.

일자리가 가깝고 교통(2호선, 9호선, 3호선), 학군(대치동, 목동), 상권, 환경 등이 좋으면 좋은 입지라 한다. 입지의 사전적 의미는 인간이 경제활동을 하기 위해 선택하는 장소로 서울에는 CBD, GBD, YBD가 있다. 일자리가 많고 교통이 좋거나 자녀를 위한 학군이 좋은 곳이면 일자리가 멀어도 차순위로 사람들에게 선택받는다. 하지만 상권이나 환경만 좋다면 외면받을 수 있다. 왜냐하면, 먹고 사는 것이 어려우면 소비도 안되기 때문이다.

입지가 좋은 지역이 수요가 많기에 당연히 많이 오른다. 그것은 바로 "비싼 아파트"를 찾는 것이다. 단순한 진리다. 시장에서 이미 냉정하게 판단한 가격 자체가 곧 현재 가치를 반영하고 있기 때문에 해당 지역에 투자하겠다고 마음먹었다면 감당할 한도 내에서 가장 비싼 아파트에 투자한다. 입지가 좋으면 가격 방어력도 좋고 오를 때도 많이 오른다.

소중한 나의 자산을 지키기 위해서는 정부 정책에 빠르게 대처해야하는 것이다. 정부정책에 대응하지 않고 무작정 집을 사고 늘렸다간 세금 폭탄으로 파산, 아니 자살이 될 수도 있다. 부자가 되고 싶다면 당연히 다주택자가 유리하다. 하지만 다주택자는 정부 정책의 직접적인 규제 대상이 되기에 투자 난이도가 극악이 되고 대통령이 누구냐에 따라, 아예 파멸로 갈 수 있다.

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다주택자는 강화된 보유세, 종부세에 대해 대응하고 취득세, 양도세의 중과도 고려해야 한다. 종부세 고지서가 나오기 전부터 계산해서 감당하기 힘들다면 자신이 보유한 물건 중 좋지 않은 물건부터 처리하는 것을 적극적으로 고려해야한다. 새롭게 투자하는 주택은 종부세가 없는 물건인 분양권이나 입주권을 선택하고 토지나 무허가건물, 도로, 철거된 입주권은 주택이 아니기에 취득세가 중과되지 않는다. 토지 취득세 4.6%만 납부하면 된다.

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분양권과 달리 입주권은 준공하고 새 아파트에 입주할 때도 취득세는 중과되지 않는다. 원시 취득이라 해서 준공 등기가 나면 분담금에 2.96%~3.16%를 납부하면 된다. 또한, 입주권은 다른 주택을 팔 때는 주택으로 보지만 해당 입주권을 팔 때는 양도세 중과가 되지 않는다.