동작구는 서울 강남의 정중앙부라 서초, 용산, 영등포 모두 가까운 교통의 요지로 신혼부부들이 선호하는 곳이다. 그 중 사당동은 동작구 한가운데를 차지하며 면적도 최고 넓은 곳이다. 그런데 특이하게도 대학교와 특수학교도 있으면서 고등학교는 없으며 상도동이나 신당동 모두 언덕이 많은 곳이라 버스, 지하철을 이용하는 학생들이 많다고 한다.

오늘은 사당15구역 신통기획 공모신청 주의사항 사업성 분석입니다.

사당동은 총 4동까지 이루어져있으며 사당동을 지나는 노선은 7호선 남성역과 7호선 이수역, 4호선 이수역, 2호선 사당역이다. 사당동 중 사당 2동과 3동은 남성역, 이수역 상부이고 사당 1, 4, 5동은 남성역, 이수역 밑에 위치한다. 사당2동은 국립현충원이 있는 자연, 녹지구역이라 개발이 금지된다. 사당동에서 비싼 아파트로는 이수힐스테이트, 이수푸르지오더프레티움, 래미안로이파크, 사당롯데캐슬 등이 있다.

4, 7호선 이수역 더블역세권으로 약 거리가 330미터에 해당한다. 게다가 사당역 복합환승센터를 짓는 호재도 있다. 하지만 역시 아직 신축이 매우 적은 사당동이라 재개발 구역이 많다. 그 중 사당15구역은 사당 4동과 1동 사이의 남성역 밑에 있는 신통기획구역이다. 사당15구역은 다세대주택과 다가구주택들이 밀집된 곳으로 주민간의 찬반 갈등이 심했던 곳이지만 현재 사업 추진 여부는 서울시의 손에 달려있다.

사당15구역은 23년 9월 연번번호를 부여받고 신통기획 후보지에 올랐지만 아직 서류상 미비한 곳이 있어 보완요청이 있으며 주민들간의 논쟁이 있다. 재개발이 어려운 이유는 주민들간의 극심한 갈등이 있고 구역이 제척되더라도 반대하는 사람들은 허위사실을 유포하며 끝까지 방해한다. 그렇기에 재개발이 진행되는 곳 중 외곽 부분은 잘릴 수도 있기에 조심해야 하고 왠만하면 구역 정중앙 부분을 사는 것이 구역제척 당하지 않을 확률이 높다.

사당15구역은 면적이 142,000㎡(43,056평)에 달하며 사당15구역 자체가 사당1동의 1/3이나 차지할 정도로 거대한 넓이이다. 향후 재개발을 통해 3천세대 이상이 들어설 예정이지만 주민들(약 1,800명)이 많을수록 갈등이 많고 의견을 조율하기가 매우 힘들어 난항이 있을 수도 있다. 아직 권리산정기준은 확정되지 않았지만 구청장 추천일이 7월 18일이므로 아마 24년 7월 18일이 될 확률이 높다. 후보지 선정 전인 아직 극초기 재개발 구역이라 길게 보고 가져가는 것이 마음고생 하지 않을 것이다.

4억 이상에서 6억 이상의 매물들이 모여있다. 하지만 아직 극초기구역이라 공시지가와 감정평가액 모두 고려해야하고 권리산정기준일도 봐야한다. 빌라는 대부분 거래사례비교법으로 추정 감정평가액을 예측할 수 있다. 권리산정기준일 이후 매매가 안되는 것이 아니라 권리산정기준일 이후 지분쪼개기가 금지되는 것이기에 매도, 매수는 가능하다.

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신통기획을 통해 2종일반주거지역에서 3종까지 종상향될 수 있다. 하지만 신속통합기획이기에 주의할 점은 실거주가 의무 가 있을 수 있다는 것이다. 신통기획에서 재개발의 경우 주민제안을 할 경우나 소규모 구역은 패스트트랙이 적용될 수 있는데 해당 구역은 적용되기 어렵다.

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신통기획의 장점은 기존에 걸리던 시간을 획기적으로 단축할 수 있다는 것이고 단점으로 공모 신청 이후에는 후보지로 선정되지 않았어도 "토지허가거래구역"으로 묶이는 것이다. 만약, 신통기획에 공모신청하고 떨어진다면, 토지허가거래구역에까지 묶여버리는 최악의 사태가 발생한다.

전용면적이 29.52㎡(약 9평)인 빌라의 경우 공주가가 2억 5천만원으로 현재 매물과 4억이나 차이가 난다. 평당가가 2,700만원 수준으로 보면 되고 프리미엄이 4억이 차이 나는 것으로 보면 된다. 보통 공시지가의 1.5배한 값이 감정평가액으로 보면 되므로 예상 감정평가액은 3억 7,500만원이다.

21년도 신축의 현재 매물이 19억 이상이고 32평이 18억 6,000만원이다. 그렇다면 평당가가 5,800만원 수준으로 거래되는 것이다. 재건축 되는 아파트의 조합원 분양가를 4,000~4,500만원 수준으로 계산한다면 25평은 10억~11억 2,500만원이다. 만약, 앞서 봤던 재개발 빌라의 감정평가액이 3억 7,500만원에 비례율이 1이라면 분담금은 6억 2,500만원~7억 5,000만원이 나온다.

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만약, 2억의 프리미엄을 얹어 매수한 사람이라면 완공될 때까지의 나의 투자금은 8억 2,500만원~9억 5,000만원까지 나올 수 있고 실거주 의무가 붙는다.

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문제는 비례율이다. 비례율은 땅면적이 넓은 다가구주택이 많을수록 높아지고 토지소유자가 적으면 적을수록 비례율이 높다. 극초기 예상 수익 및 비용, 감정평가액 총액을 측정하기가 까다롭다.

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게다가 재개발이라 비례율이 1 이상으로 크게 나올 확률은 낮겠지만 아직 극초기 재개발 구역이라 언제 어디서 구역이 제척되고 반대자들이 허위사실을 유포하며 방해할 수 있는지 모른다. 친구가 사는 답십리동도 토지보상을 크게 받기 위해 반대자들이 엄청나게 설쳐대서 해당 신통기획이 해제되었고 지인이 사는 강동에도 반대자들이 허위사실을 유포하며 찬성자들을 흔들어놓아 고소진행이 들어갔다고 한다.