문정동 가락현대 아파트는 송파구로 최근에 다시 토지허가거래구역으로 변해버린 비운의 아파트이다. 송파가 많이 오르긴 했지만 특히, 많이 오른 곳은 잠실의 아파트나 대단지인 헬리오시티 등이기에 문정이나 가락동은 조금 아쉬운 성적을 가진다. 가락현대 5차는 소규모 재건축으로 진행되고 근처에 가락쌍용, 가락상환, 가락미륭, 가락프라자 등 재건축이 진행되는 곳이 매우 많다. 가락현대 1차는 현재 19년도 조합설립인가가 되고 현재 사업시행인가까지 되었다.

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오늘은 문정동 가락현대아파트 재건축 사업성 분담금 비례율 분석입니다.

가락현대 5차 아파트는 소규모 재건축으로 진행되고 있는데 20년도 7월 포스코가 시공사로 선정되었고 속도가 매우 빠르게 진행되고 있다. 이렇게 속도가 빠른 이유가 바로 "빈집 및 소규모 주택정비법에 관환 특례법" 덕분이라 한다. 하지만 빈집법은 조합설립이 굉장히 까다롭다. 조합설립요건이 "토지면적 2/3 확보와 동의율 80%"이다.

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대신, 가락현대 1차 아파트는 재건축으로 진행되기에 조합설립 요건은 덜 까다롭지만 "재건축초과이익환수제"가 발목을 잡게 되었다. 문정가락현대는 31평 228세대, 43평 286세대로 평형 구성되어 있다. 건축계획안에선 추정 분담금이 평균 3~3.5억이라 하지만 공사비 상승과 시간이 지체되면 될 수록 사업비는 증가하여 분담금이 증가한다.

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현재는 사업시행인가 되었기에 전매제한이 걸렸지만, 장기 보유한 1주택자의 경우 특별한 조건을 충족한다면 매도가 가능하다.

3호선을 통해 강남을 환승없이 갈 수 있다. 송파구에는 올림픽선수촌의 오륜학군, 방이동 학원가와 잠실의 학원가가 유명하다. 3호선을 통해 대치동으로 갈 수 있기에 학원가는 부모 선호도에 따라 달라진다. 송파구의 최상위권 중학교는 "신천중, 잠신중, 잠실중, 오륜중"이고 학업성취도가 전국 최상위권이다.

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주변 아파트들이 재건축을 진행하고 있어 최대 6천세대 이상의 엄청난 단지가 탄생할 것이다. 40년 정도가 지난다면 송파구의 올림픽선수촌, 올림픽훼밀리타운 같은 대단지 아파트와 가락동과 문정동 아파트의 구축 아파트들은 재건축되어 엄청난 대단지를 이룰 것으로 보인다.

​건축면적이 6,387㎡(1,935평)이며 사업부지는 33,953㎡(10,288평), 대지면적은 32,567㎡(9,868평)이다. 사업부지인 10,288평에서 아파트 및 상가나 기반 부대복리시설 등을 짓는다. 꽤나 높은 대지지분을 가지며 3종일반주거지역이라 용적률도 거의 300%이다.

기존 용적률이 205% 정도라 기존 연면적은 21,098평이고 최신 용적률 산정 연면적은 30,862평이다. 일반분양 면적이 9,764평이 증가하는 것이다. 여기에 임대주택은 10%(976평), 상가는 300평 정도로 가정해보았다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했고 사업부지 연면적은 30,862평이고 여기에 지하 및 부대복리시설과 여러가지 센터 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 그렇다면 총 공사비는 4,602억이다. 기타사업비는 철거비, 금융비용, 조합운영비, 예비비, 현금청산비 등이 포함되어 2,000억이라 가정했다. 총 비용은 6,602억이다.

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현재 최근 거래가가 34평이 13억 4,000만원이라 평당 3,600~3,900만원이다. 그래서 공시지가는 9억 3,300만원이고 평당 3천만원 수준이라 감정평가액을 3,600만원으로 가정하면 총 종전자산평가액은 7,595억이다.

근처 가락동 더샵송파루미스타는 일반분양가가 평당 5,500만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 평당 5,000만원 수준으로 계산하면 조합원 분양면적이 21,098평이므로 조합원 분양 수익은 10,549억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 146억이고 상가는 평당 3,600만원으로 가정하면 상가수익은 108억이다. 일반분양 면적이 8,488평이고 미래에 가격이 더 상승할 것을 고려하여 평당 6천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 5,092억이다. 총 수익은 15,895억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.22란 엄청난 비례율이 나온다. 물론 이는 공사비 상승과 관계없이 일반분양가와 조합원 분양가가 어마무시하기 때문에 비례율이 높게 나온 것이다. 요새 송파구의 평당가가 엄청나기에 기존 감정평가액의 수준보다 거의 1.5배 수준이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 12억 2,400만원이라면 권리가액은 14억 9,328만원까지 증가한다. 만약, 조합원 분양가가 17억이라면 분담금은 2억 672만원 밖에 안 나온다.