경기도 수지구는 최근 노후계획도시에 뽑히면서 수지 1지구와 마찬가지로 수지 2지구도 기본계획 수립에 착수하고 있다. 하지만 변해가는 정치적 상황과 세계 트랜드 등이 정비사업 구역에 큰 영향을 미치고 있다. 기존의 수지2지구는 풍덕천2동으로 93년에 택지로 선택되었다. 풍덕천2동은 신정마을, 정자뜰마을, 수지도서관, 용인시 평생학습관, 신분당선 수지구청 등이 있는 수지구의 비싼 동네이다.

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오늘은 수지2지구 신정마을 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

용인 수지는 서울을 가기도 편리하고 분당으로 가기도 편리한 곳이다. 입지가 좋고 수요층도 탄탄하여 아파트 가격도 비싸고 가격방어도 잘 된다. 특히, 수지2지구의 신정마을은 신분당선 수지구청 초역세권이라 판교까지 10분, 강남까지 30분이라 신분당선 비용만 비싸지 않았다면 충분히 수지에서 강남 일자리나 분당 일자리를 구할 수 있다. 그리고 그곳에 좀 살다가 더 좋은 입지로 이사가는 전략을 세우면 된다.

수지구는 경기도에서도 분당, 평촌 다음으로 학군이 좋은 곳이며 수지구에 사는 사람들은 학군을 중요시하여 근처 학원가로 보내기도 하지만, 서울 대치동이나 분당의 학군지로 학원을 보내는 부모들도 있다. 그래도 수지구도 저녁에 학원차량과 라이딩 차량으로 수지구청 주변으로 교통체증이 심하다. 수지2지구 신정마을 근처에는 신월초, 정평초, 정평중이 가까워 애들 키우기도 좋으며 수지근린공원, 성복천 등 녹지 비율이 높아 쾌적하다.

미래가치도 좋은데, 구성역은 GTX-A가 지나는 곳이고 인근에 용인플랫폼시티가 29년에 준공할 예정이다. 용인플랫폼시티는 83만평의 엄청난 크기의 상업지로 상업, 주거 뿐만 아니라 문화 등 복합산업단지로 탄생한다. 일자리 창출은 물론 인구 유입 등으로 용인시의 가치가 더 높아지는 사업이다.

수지2지구의 면적은 94만 7,000㎡(286,969평)으로 만약, 노후계획도시 특별법에 의해 특별정비예정구역으로 지정된다면 좋겠으나 2000년도 완공이라 아쉽게도 노후계획도시 특별법 적용은 받지 못할 것으로 보인다. 그래도 수지구청에선 정부의 관련 방침을 따라 적용가능한지 검토 중이고 역세권 500미터 이내이므로 역세권 인센티브를 적용받을 수도 있는 곳이다. 이번에는 수지2지구 중 신정마을만 분석해보았다.

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수지구 풍덕천동 신정마을은 신정마을1단지 주공, 신정마을2단지 프라임, 신정마을3단지 극동임광, 신정마을5단지 성지, 신정마을7단지 상록으로 이루어져있다. 수지구는 사실 재건축보단 리모델링 진행 중인 단지들이 많은 데 이미 용적률이 높게 나왔기에 사업성이 떨어지는 편이기 때문이라 한다.

수지2지구의 총 면적은 286,969평이며 여기에 상가나 공원 및 도시기반시설을 제외한 아파트 정비면적은 (11,278 + 8,644 + 7,895 + 8,588 + 10,070)으로 총 46,475평이다. 아파트 평균 용적률은 215%로 기존 연면적은 99,921평이다. 용적률이 역세권 인센티브를 적용받아 320%까지 상향한다면, 연면적은 148,720평까지 상향된다. 대신, 임대주택 17%(25,282평)를 적용하고 상가면적은 제외한다.

공사비는 평균 850만원으로 가정하였고 지하 및 부대복리시설, 복지센터 등을 고려하여 연면적에 1.3배를 했다. 총 공사비는 193,336평에 850만원을 곱한 값으로 16,434억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함하여 3,600억으로 가정했다. 총 비용은 20,034억이다.

현재 수지2지구 신정주공 1단지 25평이 8억이다. 평당 3,200만원 수준으로 거래되고 있다. 공시지가는 484,000,000원으로 약 5억원이다. 평당가로는 1900만원 수준이라서 감정평가액은 2,500만원 수준으로 계산하였다. 총 종전자산평가액은 24,980억이다.

조합원 분양가는 평당 3,300만원 수준으로 계산하였다. 기존 조합원 분양면적이 99,921평이므로 조합원 분양수익은 32,973억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 2,528억이다.

일반분양가는 광교신도시의 신축아파트로 비교했으며 E편한세상 광교아파트와 광교센트럴뷰를 비교했는데, 34평이 13억~15억이므로 평당가가 4,000~4,300만원 수준이다. 그러므로 일반분양가는 평당 3,800만원(12억 5,800만원)으로 계산하였다. 일반분양 면적이 23,517평이므로 일반분양 수익은 8,936억이다. 총 수익은 44,437억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이란 비례율이 나온다. 용적률이 그나마 320%까지 상향되어야 사업성이 나오고 만약, 공사비가 증가하면 증가할수록 사업성이 떨어져 사업 진행할 확률이 낮아진다. 일반분양가를 올리는 것은 한계가 있으므로 용적률을 최대한 적용받고 공사비를 줄이도록 해야한다.

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만약, 나의 감정평가액이 7억 2,000만원이라면 권리가액은 69,840,000원이고 조합원 분양가가 8억 2,500만원이라면 분담금은 755,160,000원으로 약 8천만원 수준이다.