상대원 3구역이 24년 12월 드디어 정비구역으로 지정되었다. 상대원3구역은 무려 8천세대 이상의 엄청난 메머드 단지이기 때문에 구역도 4개로 나누어 정비를 시작한다. 과거 대일초등학교 문제로 정비구역 지정에 문제가 있었고 그거 때문에 정비구역 지정에 오랜 시간이 걸렸지만 순환 재개발 방식으로 진행하기에 엎어질 일은 거의 없다.

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오늘은 상대원3구역 조합설립인가 목표 조합원 분담금 시뮬레이션에 대한 포스팅입니다.

관계자들은 상대원3구역은 전국 최대 규모의 재개발 대단지로 교육, 문화, 경제, 체육, 복지 등 다양한 주민지원시설을 확보하고 원도심의 부족한 기반시설을 보완한다. 또한, 인접하게 될 "성남하이테크밸리"의 산업단지 지원을 연계하여 강화시켜 지역 내 일자리 창출과 경제활성화를 목표로 한다.

상대원3구역은 제2종일반주거지역이 정비구역의 50%를 차지하며 용도변경을 통해 3종이나 준주거지역까지 상향되어 사업성을 확보하여 비례율이 99%까지 상향되었다. 허용용적률이 265%까지 상향되는 대신, 임대주택이 17%까지 증가하였다.

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총 수입은 68,591억이고 총 비용은 42,189억, 종전자산평가액 총액은 26,666억이므로 비례율은 0.99가 나오고 만약, 분양가가 더 상승한다거나 공사비가 증가한다면 비례율의 변경이 있을 수 있으므로 완벽하게 믿을 수는 없다. "대일초" 때문에 정비구역 지정이 늦어진 만큼, 기존에 위치한 대일초등학교는 상대원동 2541번지로 이전하여 신설하고 유치원 또한 1개 신설한다.

상대원3구역의 경우 원주민 재정착률을 높이고 세입자의 주거안정을 위하여 다른 구역과 동일하게 순환정비방식으로 추진된다. 이를 위해 LH와 함께 진행하며 공기업, 준정부기관에 의해 신뢰할 수 있는 데이터를 제공하고 예비타당성 조사를 실시한다.

상대원3구역의 있는 대지지분 6평 정도의 빌라의 경우 86년도에 지어진 만큼 매우 노후화되어 있고 층과 전용면적에 따라 공시지가가 달라진다. 공시지가가 1억 1,800만원인 것도 있는데 이것으로 한번 시뮬레이션을 해보았다.

상대원3구역의 경우 24년 공시지가에 보정률 1.7을 적용하는데, 25년 식으로 가정해서 보정률 1.7을 적용하여 감정평가액을 추정하면 2억 60만원이 나온다. 비례율이 99%이므로 권리가액은 198,594,000원이 된다. 해당 주택의 경우 공시지가 1억 미만의 물건이고 시뮬레이션을 돌린 물건은 해당 부동산에서 올린 물건보다 로얄층이므로 프리미엄이 더 붙을 수 있다. 프리미엄은 1억 7,000만원~2억 이상이 더 붙었다고 보면 된다.

단독 및 다가구주택의 경우 원가법으로 계산한다. 원가법은 다가구주택, 단독주택의 감정평가하는 방법으로 토지의 가격을 구하고 건물의 가격을 구해서 이들을 합하여 평가하는 방식이다.

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원가법으로 감정평가를 하는 단독주택, 다가구주택, 상가주택들은 땅값이 비싸면 비쌀수록 가치가 높고 건물 가치는 땅값에 비해 후한 가치를 평가받기 어렵다. 또한, 건축연한이 최신이고 건축연면적이 넓은 다가구주택일 수록 평가금액이 높다.

토지는 공시지가의 2배로 가정하고 건축물 감정평가는 연식별 예상 평당가(90년도에 지어진 다가구주택이라 30년 이상이다. 그래서, 평당 100만원 수준이다.)를 더해 계산하였다. 먼저, 건축물 감정평가액은 연면적이 242.04㎡(73평)이므로 30년 이상의 벽돌 구조식의 예상평당가는 100만원이므로 7,334만원이 나온다.

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토지의 감정평가를 보면 토지의 공시지가를 보면 ㎡당 2,551,000원이고 평당 8,418,300원이다. 토지면적은 41.9평이고 공시지가 보정률이 1.8~2.3이므로 평균인 2.1정도로 잡으면 토지의 감정평가액은 740,726,217원이 나온다. 총 감정평가액은 814,066,217원으로 나온다. 프리미엄은 185,933,783원으로 약 1억 5,000만원에서 2억까지의 프리미엄이 붙은 것으로 추정된다.