새로운 대출방식 지분형 주택담보대출 장점과 단점

이젠 내 집 마련도 정부와 함께 지분 대출이 가능해질지도 모른다!? 26일 김병환 금융위원장은 정부서울청사에서 열린 월례 기자간담회에서 "집값은 우상향인데, DSR은 강화되어 이제 주담대 한도가 감소하므로 대출을 통해 내집마련이 힘들어졌다"고 말했다. 그렇다고 해서 과도한 대출은 나에게 독이 된다. 진짜 라면만 먹고 살 자신이 있다면 그렇게 해도 되지만 진짜 죽기 싫다면 과도한 대출은 하면 안 된다.

스트레스 DSR은 바젤3 정책에 따른 선진국이라면 지켜야 하기 때문에 DSR 감소는 필연이다. 그렇기에 정부에서 자금 조달의 어려움을 해결하면서 부채 부담을 감소하기 위해 지분형 주택담보대출을 고려하게 되었다. 오늘은 새로운 대출방식 지분형 주택담보대출 장점과 단점에 대한 포스팅입니다.

지분형 주택담보대출이란 ?

지분형 주택담보대출은 주택 매수시 일부 자기자본과 은행 대출, 정부 지분 투자금 등을 조합해 자금을 조달하는 방식이다. 주택 거래 과정에서 은행 대출 비중을 줄여 DSR = 40%을 최소한으로 만족시켜 가계부채를 조절하는 방법이다. 대신, 지분 투자를 받은 주택은 주택금융공사와 소유자가 소유권을 나누어가져야 한다.

추후 주택을 양도하여 시세차익이 발생했을 때 지분만큼 시세차익을 나누어 가져야한다. 개인은 이 주택에 거주하며 주택금융공사가 소유한 지분만큼 배당금을 지급하는 방안이 거론되며 이는 대출금리보다 저렴하게 월세를 내는 것과 비슷하다.

만약, 내가 주택을 12억짜리를 매수한다고 하는데 해당 구역이 투기과열지구라 LTV 50%이고 연봉이 1억에 대출금리는 4%, DSR은 40%인 것을 가정하자. DSR은 크게 문제는 되지 않지만 필요한 현금 중 3억만큼은 주금사를 통해 지분투자하므로 시세차익만큼 주금사가 가져간다.

지분형 주택담보대출 장단점

지분형 주택담보대출의 장점으론 당연히 내 돈이 부족하다면 주금사의 자본을 빌려 부족한 만큼 대출금액을 해결할 수 있다. 보통 주택담보대출이란 자기자본에 주담대, 신용대출을 더해 매수한다. 소득이 낮을 경우 DSR의 영향을 크게 받으며 영끌하여 주택을 매수했다고 해도 주택이 무조건 오른다고 볼 수는 없다. 만약, 영끌했는데 부동산 폭락시기를 맞아 주택가격이 뚝뚝 떨어진다면 정말 견디기 힘들 것이다.

그래서 주금사의 지분형 주택담보대출을 통해 영끌한 사람들의 경우 소득 대부분을 원리금 갚는데 쓰지 않고 내수 경기를 살리기 위한 소비를 할 수 있게 도와준다. 또한, 정부가 주택의 일부 지분을 보유할 수 있기에 정부의 주택 가격 관리가 쉬워지기에 부동산 시장의 변동성도 효과적으로 억제할 수 있는 장점도 있다.

장점이 있다면 단점이 있다. 단점으로는 주택 가격 하락시에 구매자와 은행 모두 손실을 볼 수 있기 때문에 공공기관의 재정부담이 가중화될 수 있다. 그리고 주택 소유권을 정부와 나누고 월세를 내는 방식인데 이에 대한 수요가 얼마나 많을지, 정부와 나눌 월세를 계산하는 방식이나 지분을 사고 팔 때 가격산정하는 방식을 계산할 때도 혼란을 줄 수 있다.

그리고 주택 소유권이 구매자와 은행에 나뉘기 때문에 주택 처분이나 추가 대출 시에 복잡한 절차가 필요할 수 있다. 은행이 지분을 소유하는 동안에 주택관리나 처분 과정에서 추가 비용 발생, 은행은 언제든지 장기적으로 주택 가격의 변동에 대한 리스크를 끌어안아야 한다.