오늘은 송파구 가락동에 위치한 미륭아파트에 대해 임장 후기를 작성해보려고 합니다.

재건축을 앞두고 있어 많은 분들의 관심을 받고 있는 단지이기도 한데요.

자세한 현장 분위기 살펴보겠습니다.

입지

서울 송파구 가락동 가락미륭아파트는 지하철 3호선 경찰병원역과 5호선 개롱역 중간에 위치해 있습니다

교통편이 불편하다는 의견도 있는 곳이지만 직접 둘러보니 도보 10분 내외로 걷기에 나쁘지 않았습니다.

주변에는 가주초등학교와 송파중학교가 있습니다.

단지

송파구 재건축 아파트 가락동 미륭은 1986년에 준공되어 현재 40년 차에 접어들었습니다.

총 435세대로 구성되어 있으며, 용적률은 180%입니다.

주차 공간은 세대당 0.49대로 매우 부족한 편입니다.

시세

ㆍ20평 10억

ㆍ30평 13.5억

현장분위기

실제 단지를 본 첫 인상은 구축 느낌이 물씬햇는데요~

총 435세대라서 그런지 단지는 소규모 느낌이 강했습니다.

가락미륭아파트는 4개 동으로 이루어져 있으며, 그중 2개 동은 복도식, 나머지 2개 동은 계단식 구조입니다.

내부를 둘러보니 40년 된 아파트치고는 관리 상태가 양호하다는 인상을 받았습니다.

그러나 주차 공간이 부족해 이중 주차가 많았으며, 지하 주차장은 보이지 않았습니다.

복도식 구조의 동은 보안장치가 없었지만, 비교적 깔끔한 모습을 보였습니다.

낮 시간대에 갔는데 놀이터에서 아이들이 놀고 있더군요~~

예전에 재건축 이슈가 있었던 아파트라고 기억 되는데 현수막 홍보라던지 특별한 건 없었습니다.

아파트 상가는 그냥 동네 상권으로 미용실 세탁소 등등이 있었습니다.

현재 가락미륭아파트는 재건축이 확정되어 2026년 이주를 예정하고 있습니다.

거래 시 조합원 지위 승계가 가능한 매물들이 있으며, 분담금은 세대별로 다르므로 정확한 금액은 재건축 위원회를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

재건축에 관련되어 부동산에 잠깐 들려 상담을 받아보았습니다.

가락 미륭아파트는 재초환(재건축초과이익환수제)에 대한 우려는 거의 없으며, 이는 분담금과 반비례 관계에 있습니다.

재건축이 완료되면 총 614세대 중 임대 85세대를 제외한 일반 분양 물량이 예상됩니다.

2026년 이주를 목표로 재건축이 확정된 단지인만큼 현재 가장 중요한 이슈 중 하나는 바로 분담금일텐데요.

분담금은 단순히 새 아파트 분양가에서 기존 집값을 빼는 개념이 아니라, ‘종전자산평가액’과 ‘비례율’을 기반으로 계산됩니다.

* 종전자산평가액은 재건축 전 기존 아파트의 가치를 현재 기준으로 평가한 금액이며, 여기에 비례율을 곱한 ‘비례율 적용 권리가액’이 기준이 됩니다. 이후 조합원 분양가에서 이 권리가액을 뺀 차액이 곧 분담금이 되는 구조입니다.

예를 들어, 현재 30평형(전용 84㎡)을 보유하고 있다면, 종전자산평가액은 약 12억 1천 5백만 원이고, 비례율(약 84.66%)을 적용하면 권리가액은 약 10억 2천만 원입니다.

조합원 분양가는 13억 9천만 원으로 예상되므로, 분담금은 약 3억 7천만 원이 됩니다. 즉, 새 아파트를 받기 위해 추가로 약 3억 7천만 원을 내야 하는 셈입니다.

또한, 기존 24평형을 가지고 있다가 재건축 후 30평형을 받고 싶다면, 종전자산평가액은 10억 8천만 원, 비례율 적용 권리가액은 약 9억 1천만 원이며, 같은 30평형 조합원 분양가인 13억 9천만 원을 기준으로 계산 시 약 4억 8천만 원의 분담금을 부담해야 합니다.

💡 분담금 예시

📍 30평형 → 30평형 유지

종전자산: 12.15억

비례율 적용 권리가액: 약 10.2억

조합원 분양가: 13.9억

분담금: 약 3.7억

📍 24평형 → 30평형 갈아타기

종전자산: 10.8억

비례율 적용 권리가액: 약 9.1억

조합원 분양가: 13.9억

분담금: 약 4.8억

예시로 계산된 금액은 사업비 증가, 분양가 조정, 일정 지연 등의 변수로 인해 추후 분담금이 더 늘어날 가능성도 존재하기 때문에, 보다 정확한 금액은 조합 사무실이나 재건축 추진위원회를 통해 확인하는 것이 가장 좋습니다.

마치며 

오늘은 송파구 재건축 아파트 가락동 미륭 분담금 계산해보기 알아보았습니다.

가락동 미륭아파트는 재건축을 통해 다시 태어날 가능성이 높은 단지로, 입지와 학군 측면에서 분명한 장점을 지닌 곳입니다.

현재 시세에 분담금을 더한 총 투자금이 송파구 신축 수준이라는 점은 매수자 입장에서 부담이 될 수 있지만, 재건축 완료 후의 미래 가치를 고려하면 여전히 관심을 가질 만한 매물임은 분명합니다.

지금 매수 + 분담금을 고려했을 때, 투자 금액은 17억~18억 원 정도로 예상

다만 재건축 투자에는 분담금 증가, 비례율 변화, 사업 지연 등 여러 변수들이 존재하는 만큼, 감당 가능한 범위 내에서의 투자와 철저한 자금 계획이 필요합니다. 단기간 시세차익보다는 중장기적인 관점에서 접근해야 하며, 안전마진 확보 여부가 중요한 판단 기준이 될 것입니다.

송파구 내 신축 확보 기회로서 매력적인 선택지가 될 수 있는 가락미륭, 하지만 냉철한 계산과 꼼꼼한 분석을 동반한 결정이 필요한 시점입니다.