폭락론자들은 지금까지 집을 사지 못한 후회를 다른 사람에게 강요하는 편이다. 올라가기 전에 집을 못 산 것을 괴로워하며 다른 사람들에게 투기꾼들이 집을 많이 사는 바람에 집값이 폭등했다고 떠들고 다닌다. 그렇게 찌라시 유튜버들은 조회수를 빼먹고 그에 따른 광고도 많이 들어와 이를 통해 수익을 창출한다.

왜냐하면, 대한민국에는 유주택 포지션보다 무주택 포지션이 더 많기 때문이다. 상승장을 놓치고 신 포도를 밑에서 보는 여우 같은 무주택자에게 투기꾼을 탓하도록 하고 돈을 버는 것이다.

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오늘은 집값은 원래 비싸다. 폭락론자 집값 하락하는 논리에 대한 포스팅입니다.

폭락론자의 말들은 한 번 쯤은 의심해 보는 것이 정상이지만 다수는 의심하지 않는다. 스스로 원인을 분석하기 보다는 폭락론자가 말하는 것을 그대로 믿어버린다. 그 이유는 상처를 치료해 줄 사람을 찾기 때문이다. 그런데 그 이론을 철저히 믿는다면 나 자신도 피해를 입고 나도 폭락론자가 되어 내 자산을 늘릴 기회를 잃어버린다.​

폭락론자의 달콤한 위로의 말은 절대로 해결하지 못한다. 문제를 적극적으로 해결하려면 남 탓보단 자신을 깊이 되돌아보는 성찰을 해야한다. 먼저, 폭락론자들이 주장하는 앞으로 부동산이 폭락할 수 밖에 없는 이유로 "저성장, 가계부채 증가, 인구 감소" 등을 거론한다. 저성장은 곧 돈을 벌기 힘들어지는 상황을 만들어 돈을 벌기 힘드므로 부동산 담보대출 이자를 감당하기 어려워진다.

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가계부채 증가는 대출을 받은 사람들이 많다는 것을 의미하며 이들이 이자부담으로 동시에 경쟁적으로 부동산을 내놓는다. 게다가 인구가 감소하여 폭락으로 이어진다. 부동산이 폭락하면 은행은 담보가치 하락으로 대출원금을 상환하라 압박하고 돈이 부족한 사람들은 경쟁적으로 돈을 빌리면서 금리인상이 시작되고 이자부담이 더 심각해져 부동산은 더욱 폭락한다고 한다.

지방 부동산은 정말로 인구감소로 인해 미분양 대책을 세우고 있으며 가격이 하락하고 있다. 하지만 서울은 어떻게 설명하겠는가 ? 토허제가 풀리자마자 고삐 풀리듯이 이때까지 눌려있던 시세가 폭발하고 그 온기가 주변 상급지까지 퍼졌다. 사실 인구가 감소하는 것보다 주택의 멸실 속도가 더 빠르다. 게다가 대부분의 사람들이 크나큰 주택담보대출을 안고 있기에 부동산이 폭락하면 정부가 이를 살리기 위해 돈을 푼다.

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돈을 계속해서 찍어 내는 화폐의 특성상 돈의 가치는 낮아지므로 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 무작정 하염없이 폭락만을 주장하는 논리는 매우 빈약하다. 부동산 통계가 시작된 1986년부터 부동산이 하락했던 시기는 딱 4번이다. 1991년 1기 신도시 200만호 공급, 1997년 IMF, 2008년 국제금융위기, 2022년 급격한 금리상승 때이다.

1970년대 후반 은마아파트, 청실아파트, 남서울아파트는 평당 65~68만원에 분양했다. 국민평형 34평 기준으로 계산해보면 약 2,200만원 정도이다. 당시 삼성의 대졸 초봉 월급은 12만원, 연봉은 144만원이고 당시에는 비쌌을 것이다. 항상 생각해보면, 당시에는 비싸고 지금 비교해보면 무조건 쌌다. 강남 아파트가 불과 5억원 일대도 있었는데 그 당시에는 비싸다고 여겨졌다.

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조선시대부터 한양은 비쌌다. 1777년 정선방 대묘동 기와집이 275냥이고 1798년에는 500냥에 거래되었다. 1816년은 600냥, 1821년에는 700냥으로 단계적으로 올랐다. 그나마 서울 아파트가 안정되었던 시기는 1991년 1기 신도시를 비롯해 전국에 200만호가 입주되기 시작할 때이다. 그런데 집값이 안정되었던 11년간 PIR(가구 소득 대비 주택가격비율로 PIR이 10이라면 10년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않으면 1채를 산다는 것)이 12였다.

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아무리 집값이 안정되었던 시기라도 PIR이 높은 것을 보면 집값은 항상 비쌌고 가격을 올리는 것은 인플레이션에 의한 화폐가치 하락이다. 조선시대부터 소득 대비 집값은 비쌌고 그렇기에 핵심지에 사고 묻어두면 시세상승은 당연한 것이다.