수원시에서 19년도 도시 및 주거환경정비법, 즉, 도정법에 의해 재건축 구역을 선정하였다. 2030 수원시 도시, 주거환경정비기본계획을 고시한 내용에 따르면 영통구 망포동 청와아파트가 지정되었다. 이름으론 망포1구역이란 이름이며 청와아파트가 해당 구역이며, 효율적인 사업추진을 위해 용적률 상향, 친환경 건축물 등 용적률 인센티브 항목 확대, 공원녹지 확보 기준 완화 등이 기본계획 내에 포함되어 있다.

오늘은 영통구 망포동 망포1구역 청와아파트 분담금 분석입니다.

망포동은 영통구에 위치하며, 망포지하도로 사이로 바로 건너편이 화성시 반월동이 위치한다. 청와아파트 바로 옆에는 "힐스테이트 영통"이란 영통에서 알아주는 유명한 아파트가 있고 33평이 10억 이상이라 평당 3,000만원 이상의 시세를 기록하고 있다. 망포1구역 청와아파트는 준공연도에 따라 정비계획을 단계별로 추진하는데 정비계획 수립시기는 24년 이후라 현재 준비 중이다.

수원시에선 토지이용 관련에 따라 관리가 필요한 곳에는 주변 여건 및 경관을 고려한 건축물의 밀도관리와 건축배치를 유도하고 공공적으로 적극적인 지원을 통해 소규모 정비를 하던가 주거환경개선사업을 하는 등 유형을 정해 개발을 시작한다. 수원시에선 3종일반주거지역으로 상한용적률 최대 300%까지 적용될 수 있다. 용도지역을 상향할 경우 기반시설을 1단계 상향시 8%, 2단계는 10%, 3단계는 12% 이상 부담해야한다.

망포1구역 청와아파트는 현재 용적률이 125.8%, 청와아파트 뿐만 아니라 다른 기반시설을 위해 구역면적은 4,637평(15,305㎡)이다. 해당 구역의 인구수는 353세대이고 이는 단독, 다세대, 연립주택 등이 포함된 숫자이다. 125% 이상의 용적률이 적용된 연면적은 19,259㎡(5,836평)이다.

망포1구역 근처 수원도시공사 주관으로 진행한 "망포역세권 복합개발사업" 또한 호재이며 대우건설에서 컨소시엄으로 사업이 시작된다. 약 200대 이상의 공공주차장과 영화관, 도서관, 키즈맘 카페, 서점 등의 대규모 상업시설도 생긴다. 수인분당선 역세권이라기엔 조금 아쉬운 위치에 있다. 역세권 500미터 안에 살짝 걸침에 따라 준주거까지 종상향되기는 어렵다.

영통힐스테이트가 바로 앞에 있어 시너지 효과를 바로 받아 재건축 구역까지 지정된 지역만큼 입지는 좋다. 망포초나 태장초를 갈 수 있고 잠원중(서초구가 아님)도 있고 망포중도 있어 중학교까진 근처에서 해결할 수 있다. 이마트트레이더스와 화성 가기에도 가까우며 용인 기흥으로도 지하철을 통해 몇 정거장만 거치면 갈 수 있다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했으며 기반시설, 지하주차장 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 총 공사비는 20,866평 × 850만원으로 1,773억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 금융비용 등이 들어가며 500억 정도로 가정하면 총 비용은 2,273억이다.

현재 19평이 3억원 후반대로 거래되고 있기에 평당 2천만원 수준에 거래되고 있다. 근처 영통구 힐스테이트 영통이 평당 3천만원 수준이므로 종전자산평가액은 평당 2,000만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 1,168억이다.

망포 대장인 힐스테이트 영통은 평당 3,200만원 수준으로 거래되고 있다. 조합원 분양가는 평당 2,300만원으로 가정하였고 조합원 분양수익은 1,342억이다. 임대주택 면적이 1,112평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 167억이다. 상가면적이 300평 정도이고 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 600억이다.

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일반분양 분양가는 평당 2,800만원(6,605평)으로 가정하면 일반분양 수익은 1,849억이 나온다. 총 수익은 3,958억인데 분양가를 높게 잡으면 역시 높은 수익을 얻을 수 있다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.44란 높은 비례율이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억 6천만원이라면 5억 1,840만원이 나온다. 조합원 분양가가 6억 2,500만원이라면 분담금은 1억 660만원이다.