임장을 하는 이유는 집을 구하는 목적도 있지만 해당 구역 시세 조사와 지역 공부와 여행도 겸사겸사한다. 필자는 임장 가면서 놀러간다는 마음으로 맛있는 거 찾아 먹고 실컷 돌아다니면서 미지의 지역을 여행다니듯이 간다. 그런데 임장을 잘하기 위해선 해당 지역 전문가인 중개사의 설명을 들으며 최대한 많은 부동산을 가는게 시세조사와 지역 공부에 유리하다.

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임장을 하고 여러 가지 시세지표를 보고 세금과 전세가 등을 고려하여 부동산 투자를 시작한다. 하지만 청약이나 레버리지를 이용한 갭투자에는 함정이 잇을 수 있다. 오늘은 토지허가거래 재지정 부동산 투자 청약 레버리지 갭투자의 함정에 대한 포스팅입니다.

주택을 취득하는 방법으로 주택 청약, 법원 경매, 중개사를 통해 전세 레버리지로 매매, 분양권을 사거나, 재개발, 재건축 조합원이 되어 입주권을 받는 것 등이 있다. 하지만 요새는 다자녀나 무주택 기간이 길지 않으면 점수가 높지 않아 인기 신축 아파트 청약은 하늘에서 별따기라 차라리 청약통장을 버리고 구축부터 시작하는 청년들이 늘어나고 있다.

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청약과 경매는 시세보다 싸게 살 수 있기에 사자마자 수익이 확정되는 투자이고 전세 레버리지 투자와 분양권은 시세대로 사서 상승하길 바라며 기다리는 투자 방법이다. 입주권은 오랜 시간이 지난 뒤 입주할 수 있기에 인내심이 필요하지만 가격은 저평가 상태이다. 따라서, 비슷한 입지에 다른 아파트의 가격을 비교해서 입주할 때의 가격을 예상하여 매도하거나 들어가 산다.

사회초년생들은 청약 당첨되서 새 아파트를 받는 것이 쉽다고 착각하는 경우가 있다. 하지만 사회초년생들의 생각과 달리 우리가 원하는 아파트들은 너무 비싸고 점수 가점도 높다. 대부분의 무주택자들은 내 집 마련으로 청약으로 새 아파트를 분양받고 싶어한다. 모두가 원하는 새 아파트에 들어갈 수 있고 분양가 상한제까지 적용되면 시세보다 훨씬 저렴하게 살 수 있기 때문이다.​

청약에 지원하기 전에는 "민간 분양과 공공 분양"의 차이점을 파악하고 자신이 특별공급 조건에 해당하는지, 청약 가점 확인 및 저축 납입 횟수, 예치금을 만족했는지 반드시 따져야 한다. 뿐만 아니라 지역마다 청약 자격과 거주 요건 및 전매제한도 다르고 당해 조건도 다르고 당첨자 선정 방식도 다르다.

토허제가 풀리고 오버슈팅되던 서울 강남권과 강동, 성동구, 마포구에 깜짝 놀란 정부는 35일 만에 다시 토지허가거래제를 원상복구했다. 뿐만 아니라 기존 면적보다 더 넓게 규제하고 강동이나 마포, 성동구도 토지허가거래 구역으로 지정할지 검토한다고 한다. 급격한 시세상승에 망연자실한 무주택자들은 그동안의 설움을 역전시키고자 로또 청약에 매달린다.

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하지만 청약에 당첨될 가능성이 희박한 무주택자가 옛날 집값을 회상하며 지금의 집값을 인정하지 못하고 내 집 마련을 미룬다면, 최악의 판단이 될 수 있다. 물론 계속 하락하면 좋겠지만 역사적으로 집값은 내릴 확률보다 올라갈 확률이 훨씬 높기에 내 집 마련을 미룰수록 절망할 수 있다.

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만약, 본인의 가점이 높고 특별공급으로 청약에 당첨될 가능성이 있다면 당연히 청약에 적극적으로 도전하는 것이 좋지만, 가점도 낮고 당첨가능성이 없으면 청약을 버리고 다른 방법을 선택하는 것이 좋다​. 하지만 어떻게든 내 집을 마련했다고 해서 청약통장을 해지해서는 안 된다. 1주택자나 다주택자일 경우에도 무주택 기간 산정 때문에 가점이 낮고 특별공급 대상자도 아니어서 당첨 가능성은 낮지만 청약에 당첨될 수도 있다.

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공공분양의 경우 공고일 기준 3년 이상 무주택 조건자 중에서 청약통장 납입인정금액이 높은 사람에게 우선적으로 공급된다. 그렇다면 매달 월 납입인정금액인 10만원씩 17년 동안 꾸준히 납부하면 당첨권인 2,000만원을 모을 수 있다. 그리고 2,000만원의 저축액이 되기 3년 전에 모든 주택을 매각하고 무주택자가 되면 3년 뒤에는 누구나 공공분양에 당첨될 수 있기에 다주택자라 해도 청약통장을 해지하는 것은 비추천이다.

전세 레버리지는 갭투자로 전세가 상승률이 높으면 높을수록 투자금이 적게 드는 방법이다. 전세가가 치솟아 오른다면, 그에 따라 매매가격도 상승될 확률이 높아 그에 따른 시세차익을 얻을 수 있다. 최근 토허제가 풀린 35일 동안 잠실 파크리오와 엘스, 리센츠, 강남의 주요 단지들, 강동의 고덕, 둔촌동 올림픽파크포레온 등과 같은 신축 아파트 위주로 똘똘한 1채로 갈아타는 사람들이 증가하여 단 몇개월만에 이제껏 눌려있던 집값이 치솟아 올랐다.

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이에 따라, 전세가도 같이 오르기에 지방은 물론 상급지로 갈아타기 위한 자산가들이 너도나도 서울 핵심지로 모여들어 갭투자 거래도 증가하였다. 그 결과 단 35일 만에 다시 토지허가거래제로 묶어버렸다. 과거 2014년에도 수도권은 계속되는 매매가의 하락과 전세가 상승이 만나 매매가와 전세가가 붙었다. 그때, 눈치 빠른 투자자들은 전세 레버리지를 통해 상승장에서 큰 돈을 벌었다.

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하지만 18년도는 전국 사상 최고의 입주물량으로 인해 전세가가 크게 떨어지면서 역전세로 투자자들이 엄청난 손해를 보았다. 22년도엔 아예 엄청난 금리상승으로 매매가는 폭락하고 그에 따른 역전세로 전세사기가 만연하여, 피해를 입은 사람들이 엄청났다. 이때, 집주인은 자살하는 경우도 생기고 그에 따른 세입자들의 전세금도 보장받지 못하는 피로 얼룩지는 시기가 되었다.

전세 레버리지 투자의 실패 원인을 보면, 집값은 우상향하는 것은 맞다. 하지만 경제학에서 부가 늘어나는 것은 선형적으로 증가하지 않고 상승과 하락이 반복하며 우상향하는 것을 간과한 것이다. 매매가와 전세가 둘 다 떨어지는 것이 힘들 것이란느 확증편향과 전세가율이 높으면 수요가 많다는 맹신으로 주택 수를 늘린 사람들은 과잉 입주물량에 패배하는 경우도 생기는 것이다. 마치 우량주도 엄청난 오르락내리락이 있어 우상향의 믿음이 있더라도 버텨야 되는 것과 동일하다.

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주택 수가 증가하면 상승기에 1채만 보유했을 때보다 훨씬 더 수익을 벌고 주식으로 버는 금액보다 "중박 혹은 대박"을 칠 가능성이 높다. 반대로 다주택은 성공하면 큰 이익이지만 가격이 하락하면 1채만 보유했을 때보다 위험성이 커진다. 그러므로 같은 돈이라면 입지가 좋지 않은 2채보단 입지가 좋은 1채가 훨씬 낫다. 세금 문제를 고려하지 않아도 부동산은 환금성이 매우 중요하기 때문이다.