자양동은 정말 탐이 나는 동네이다. 광진구의 광장학군 뿐만 아니라 한강뷰도 가능하며 조용하고 평화로운 분위기이다. 하지만 노후화된 주택들이 많고 강북은 강남에 비해 경사가 있는 편이다. 이 모든 것을 이길 수 있는 것이 한강뷰와 대한민국 최고의 노선 2호선과 강남을 환승 없이 갈 수 있는 7호선의 더블역세권이라는 것이다.

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게다가 자양동과 구의동은 아직 개발 가능성이 남아있는 구역이라 재개발 등의 압력을 많이 받는다. 구의동 롯데캐슬 이스트폴은 물론 강변역 센트럴파크 등 재개발로 태어난 곳이 많다.

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오늘은 자양우성1차 리모델링 안전진단통과 재건축 사업성 분석입니다.

자양동은 왼쪽으로 성수동, 한강 건너로 서울 강남의 핵심지인 청담동, 잠실을 마주하고 있으며 2호선과 7호선이 지나는 입지라 상당히 좋다. 그래서 이 원석을 알아보고 미리 선점한 사람들도 많을 것이다. 자양동과 구의동엔 아쉽게도 신축 아파트가 많이 부족하며 인허가 물량이 역대 최저라 앞으로 공급이 부족하여 신축은 더욱더 귀해질 것이다.

자양현대와 자양우성 모두 비슷한 시기에 세워진 아파트들이다. 다만, 두 아파트들의 용적률이 다르기 때문에 사업성에서 차이가 난다. 자양현대의 경우 바로 앞에 한강이 있어 한강뷰가 가능하고 강변북로가 가까워 자차로는 교통이 편리하지만 버스정류장이 멀어 대중교통 이용하기엔 좀 불편하다. 용적률이 무려 280%라 사업성이 나오려면 종상향이 되어야한다. 그리고 근처 역까지 거리가 조금 멀며 주차문제가 있다.

자양우성1차는 뚝섬유원지역까지는 도보 14분, 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역은 도보로 10분 정도 걸리는 역세권이다. 강북과 강남의 접근성이 매우 용이하며 단지 바로 옆에 초등학교부터 중학교, 고등학교를 모두 안고 있다.

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자양우성1차의 용적률은 228%이며 평균 대지지분이 10.5평이라 작은 편이다. 이는 세대수가 작으며 평수가 작은 평수로 이루어져있기 때문이다. 위치는 정말 좋고 인프라도 잘 갖추어져있지만 오래된 아파트이기에 엘리베이터도 매우 협소하고 주차문제가 발생하는 편이다.

자양우성1차의 경우 리모델링을 진행하고 있던 단지이고 안전진단 통과 후 더샵으로 새롭게 탄생한다. 리모델링 진행상황은 광진구청과 서울시의 갈등으로 다른 주변 단지들보단 속도가 늦었다고 한다. 리모델링으로 수평증축 및 별동증축을 통해 세대수를 늘린다. 건축심의 통과 중이라고 하는데 사전자문이 곧 통과될 것 같다고 말한다. 만약, 용적률 인센티브와 안전진단 완화 등의 혜택을 받아 재건축 사업성이 높아진다면 어떻게 될 지 분석해보았다.

자양우성1차는 1988년 완공되었으며 총 656세대의 용적률 228%의 아파트이다. 대지면적은 1,741평으로 상대적으로 작은 부지라 재건축을 한다면 주변 우성아파트들과 통합재건축을 해야 넓은 대지면적을 통해 사업성을 기대할 수 있다. 기존 용적률이 228%이기에 기존 연면적은 3,969평이다. 만약, 용적률이 종상향(현재 3종일반주거지역)에 의해 320%까지 상향한다면, 연면적은 5,571평으로 총 1,602평이 증가하게 된다.

여기에 임대주택 5~10%, 상가 200평 정도를 가정한다. 임대주택 면적은 7%(390평), 상가 200평으로 가정하면 일반분양 면적은 1,012평이다.

공사비는 평균 900만원으로 가정하였고 지하시설과 부대복리시설을 고려하여 연면적은 1.2배하여 공사비 측정하였다. 1.2배한 연면적 6,685평에서 공사비 900만원을 계산하면 총 공사비는 602억이다. 기타사업비로 예비비, 철거비, 조합운영비 등을 고려하여 150억으로 잡으면 총 비용은 752억이다.

현재 자양동 구축아파트의 84타입 시세는 10억 이상이다. 약 평당 3,200~3,500만원 수준이다. 공시지가는 29평이 7억 3,700만원이다. 약 평당 3천만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 3,200만원으로 가정하면 조합원 총 종전자산평가액은 1,783억이다.

최근에 지은 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처의 33평 시세가 23억이다. 약 평당 7천만원에 거래되고 있다고 보면 된다. 조합원 분양가는 5천만원으로 가정하였고 조합원 분양면적이 3,969평이므로 조합원 분양수익은 1,985억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 58억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 60억이다. 일반분양 면적이 1,012평이고 평당 5,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 556억이다. 총 수익은 2,659억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이 나온다. 만약, 용적률이 20% 상향되고 분양가가 최근 신축 롯데캐슬리버파크시그니처 매매가의 조금 낮은 수준으로 분양된다면, 일반분양과 조합원 분양가의 차익이 크기에 비례율이 높게 나온다. 하지만 조합원 분양가 부담이 커진 만큼 조합원들의 분담금은 크게 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 9억이라면 권리가액은 9억 5,400만원이고 조합원 분양가가 13억이라면 분담금은 3억 4,600만원이 나온다.

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자양동은 미래가 기대되는 좋은 입지이므로 앞으로의 발전이 기대되는 곳이다. 그렇기에 한강뷰와 역세권, 학군 모두 고려한다면 자양동/구의동을 주시하는 것이 좋다.