작년 24년부터 가양주공과 등촌주공 일대를 택지개발지구로 묶어 "그랜드 가양"이란 이름으로 3만가구 이상을 공급하는 계획을 야심차게 발표했다. 이미 목동과 수서동, 상계주공 일대가 지구단위계획을 통해 재정비를 했다. 지구단위계획을 한 곳은 확실히 더 살기 좋아지는 곳으로 사업성과 쾌적성 두 마리의 토끼를 잡았다. 게다가 가양동과 등촌동은 한강뷰가 가능한 곳이며 "마곡지구와 여의도 일자리"의 배후 주거지이다.

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오늘은 가양주공6단지 한강뷰 9호선 초역세권 재건축 호재 분담금 분석입니다.

서울시가 25년인 올해부터 강서구 가양, 등촌과 중랑구 신내 택지지구 재건축 밑그림을 그린다. 택지 조성 이후 재건축 연한 30년이 도래한 곳에 사업을 추진하고자 지침을 만드는 것이다. 이와 함께 이들 택지에 대한 노후계획도시특별법 적용 여부도 검토할 것이다.

가양, 등촌 택지지구는 강서구 가양 1, 2, 3동과 등촌 3동 일대 1.7㎢ 규모로 1996년 지구단위계획이 설립되었다. 용적률이 꽤나 높게 지어진 곳은 용적률 인센티브를 받지 않으면 사업성이 떨어진다. 만약, 노후계획도시특별법이 적용된다면 세제혜택 및 용적률의 법적 상한보다 1.5배 더 적용받을 수 있고 안전진단 통과의 장점이 있다.

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다만, 이들 택지에 특별법이 적용되기 어렵다는 시각도 있다. 특별법은 1기 신도시 재정비를 위해 지정되었고 지자체장이 특별정비구역으로 지정하기 위해선 이주단지 조성 등의 조건을 갖추어야 한다. 하지만 1기 신도시와 달리 서울시 내에는 이주할 단지들이 부족하고 가양, 등촌동 아파트의 사람들을 모두 이주시키려면 엄청난 이주비가 필요하다. 그래서 앞서 개포에서 그랬듯이 특별법보단 지구단위계획 정비를 통해 재건축이 될 가능성이 높다고 한다.

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지구단위계획 정비의 장점으로는 ⓐ 특별법과 달리 "유연하여 해당 지역 특성과 여건에 맞게 재건축 계획을 세운다", ⓑ 특별법 적용을 위해 걸리는 "시간"을 단축할 수 있다. ⓒ 재정비 과정에서 "주민참여"가 가능하여 의견을 적극적으로 반영할 수 있다.

등촌 및 가양주공은 1992~1993년 강서구 가양동, 염창동, 등촌동 일대로 가양 등촌 택지지구 건설사업의 일환으로 건설된 대규모 아파트 단지이다. 그 중 가양주공 1단지는 결번이며, 2단지는 가양주공 "성지", 3단지는 가양주공 "강변", 4단지, 5단지는 SH의 영구임대아파트, 6단지는 일반분양, 7단지는 LH의 영구임대아파트, 8, 9-1단지는 공공임대(50년)아파트, 9-2단지는 일반분양 아파트이다.

특히, 가양주공 6단지는 가양아파트 중에서 가장 세대수가 많고 중소형 평수로 이루어져있으며 한강뷰와 9호선 역세권이라 인기가 높다. 9호선 가양역까지 걸어서 10분 안에 갈 수 있고 가양역은 급행이다. 마곡 주위라 인프라도 계속 발전하고 있고 대형마트, 주말에는 장터도 열리고 있다. 단지 뒤에는 한강라인으로 산책변도 잘 갖추어져 있고 올림픽대로를 통해 어디든 갈 수 있게 도로교통도 편하다. 하지만 오래된 아파트라 복도식이고 주차문제가 있고 층간소음이 있는 곳도 있다.

22평이 8억원 이상으로 거래되고 있는데 이는 평당 4천만원 이상 수준인데 재건축 호재가 가격견인하고 있다고 본다. 아쉬운 것은 초품아가 아니지만 가양초, 경서중이 조금 걸어가면 있다. 강서구의 가양동, 등촌동이 있는 곳이 학군지가 아니라 학군을 따진다면 목동의 학원을 이용해야 한다.

공사비는 800~900만원이 평균 수준이므로 850만원으로 계산했다. 지하 및 부대복리시설을 고려하여 연면적에 1.5배를 했다. 연면적인 68,854평 × 850만원을 하면 총 공사비는 5,852억이다. 기타사업비는 예비비, 조합운영비, 철거비, 금융비용 등을 포함하여 1,200억으로 계산했다. 총 비용은 7,052억이다.

현재 평당 4천만원 수준으로 거래되고 있으며 재건축 진행이 되면 될수록 더 시세는 오를 가능성이 높다. 현재 전용면적 15평의 공시지가로는 4억 6,500만원 수준으로 평당 3,100만원 수준이다. 평당 감정평가액은 3,600만원으로 가정했고 기존 조합원 연면적이 29,377평이므로 총 종전자산평가액은 10,575억이다.

최근 분양된 등촌역 힐스테이트의 33평의 분양가가 14억 2,200~5,400만원 수준이다. 평당가가 4,300만원 수준이다. 한강뷰와 초역세권을 가정하여 분양가가 오른다고 가정하고 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정했다. 기존 조합원 면적이 29,377평이므로 조합원 분양 수익은 12,338억이다.

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임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 459억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가수익은 250억이다. 일반분양은 평당 5천만원(33평 16억 5천만원)으로 가정하면 일반분양 수익은 10,936평 × 5,000만원으로 5,468억이다. 총 수익은 18,565억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.08로 나쁘지 않은 비례율인데, 이 경우에는 조합원 분양가와 일반분양가를 높게 잡았기에 비례율이 높았고 공사비는 앞으로도 더 오를 확률이 높고 임대주택 면적을 낮게 잡았기에 지금보다 비례율은 떨어질 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 8억이라면 권리가액은 8억 6,400만원이고 조합원 분양가가 12억 8,000만이라면 분담금은 4억 1,600만원이다.