군포시에선 최근 국토교통부와 공동 주관으로 수도권 1기 신도시 간담회를 열었다. 특히, 선도지구로 선정된 산본 9-2구역과 11구역에 대해 향후 정비방향을 설명했다. 주민대표단 구성방법 및 투표 가이드라인 제시, 예비사업자지행자 지정 절차 등을 설명하고 주민들과 질의응답을 가지는 시간을 가졌다.

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군포시 산본의 재건축 단지로는 자이백합, 삼성장미, 산본주공 11단지의 11구역과 한양백두, 동성백두, 극동백두의 9-2구역이 선도지구로 선정되었다. 오늘은 산본 선도지구 재건축 백두아파트 높은 비례율 분담금 분석입니다.

한양백두/동성백두/극동백두(산본 1기 신도시 9-2구역)는 산본 신도시 재건축 선도지구로 총 합쳐 1,862세대로 30평대 대형평수가 많은 편이다. 산본선도지구에선 LH를 예비사업시행자로 지정하기 위한 동의 절차를 시작하며 이후 특별정비계획구역에 포함되려는 노력을 가할 것이다. 노후특별도시에 선정되어 특별정비계획구역에 선정된다면 용적률 인센티브가 적용되어 일반분양 세대수가 증가한다.

백두아파트는 금정역, 산본역 두 개 모두 이용할 수 있는 나름 더블역세권이다. 제일 산본역까지는 걸어서 갈 수 있지만 평소에는 마을버스를 타고 간다고 한다. 산본역에서 타면 바로 1정거장 뒤가 금정역이라 사람들은 더 가까운 산본역을 많이 이용하는 편이다. 산본역에는 이마트 트레이더스가 있고 원광대부속병원 및 각종 상권이 잘 갖추어져 있다.

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백두아파트는 산본 내에서 학군이 좋다. 한양백두 단지 내에 유치원도 갖추고 있고 둔전초 및 궁내초등학교를 안고 있다. 초품아 급은 아니지만 유사 초품아이며 궁내중학교도 붙어있다. 게다가 아이들 통학길에는 유흥시설도 없어 건전하고 수리산이 있어 자연친화적이고 쾌적하고 조용하다.

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한양백두는 1994년 준공, 930세대에 용적률 217%, 평균 대지지분이 16.5평으로 꽤나 높은 대지지분을 가진다. 백두극동은 1993년 준공, 472세대에 평균 대지지분이 16.7평, 용적률 220%의 스펙을 가진다. 백두동성도 1993년 준공, 460세대, 220%의 용적률, 평균 대지지분이 16.7평이다. 3구역 모두 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%까지 가능하지만 특별계획구역에 선정된다면 용적률 인센티브 20%가 적용될 수 있다.

​백두극동의 대지면적은 7,881평, 백두동성의 대지면적은 7,690평, 한양백두의 대지면적은 15,382평으로 총 30,953평이다. 그 중 한양백두의 상가면적은 253평이고 백두극동의 상가면적은 438평, 백두동성의 상가면적은 1,174평이다. 총 대지면적에 상가면적을 제외하면 29,088평이고 기존 평균 용적률(219%)을 적용한 연면적은 63,702평이다.

만약, 특별계획구역 인센티브를 통해 용적률이 20% 더 적용되어 320%까지 적용되면 연면적은 총 93,081평까지 늘어나게 된다. 여기에 임대주택 면적 15%(13,962평) 상가면적 약 2천평을 제외하면 일반분양 면적은 13,417평이 나온다.

공사비는 평균 공사비 800만원을 가정하였고 지하 및 부대복리시설을 고려하여 연면적에 1.3배를 했다. 총 공사비는 121,005평 × 800만원으로 9,680억이다. 여기에 기타사업비로 포함되는 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용, 현금청산비 등을 고려하여 2,000억을 가정했다. 총 비용은 11,680억이다.

기존의 시세는 평균적으로 1,500~1,800만원의 평당가를 보여준다. 공시지가로 살펴보면 층과 동, 호수에 따라 달라지지만 로얄층, 로얄동을 기준으로 살펴보면 백두극동은 34평이 3억 7,000만원이고 백두동성은 37평이 3억 8,000만원, 한양백두 30평대가 3억 6,000만원을 기록한다. 평당가가 1,000~1,200만원의 시세를 보여준다.

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종전자산평가액은 평당가 1,300만원을 가지고 계산해본다면, 기존의 총 연면적이 63,702평이므로 종전자산평가액은 8,281억이다. 여기에 상가면적 1,865평은 평당 700만원으로 가정하면 130억이므로 총 종전자산평가액은 8,411억이다.

산본동 대장이라 할 수 있는 래미안 하이어스의 경우 평당가가 2,700만원 수준으로 거래되고 있다. 분양가의 경우 평당 1,600만원 수준으로 34평은 5억 5천만원 수준이었다. 09년에 분양된 래미안 하이어스가 16년 만에 4억원 정도 오른 것이다.

최근에 지어진(22년) 금정역 힐스테이트는 34평 분양가가 5억 8,900~6억 4,320만원으로 평균 1,800만원 수준이었다. 현재 10억을 뛰어넘어 평당가가 3천만원 이상이라 조합원 분양가는 평당 2,400만원 수준으로 잡아 계산했다. 조합원 분양면적이 63,702평이므로 조합원 분양수익은 15,288억이다. 상가면적은 2천평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 임대주택은 평당 1,000만원으로 가정하면 1,396억이다.

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일반분양은 평당 2,800만원 수준으로 계산하면 34평은 9억원 이상이다. 일반분양 면적이 13,417평이므로 일반분양 수익은 3,757억이다. 총 수익은 20,741억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07로 준수한 사업성이 나온다. 만약, 공사비가 더 오른다면 비례율은 더 낮아질 수 있다. 다만, 그에 따라 분양가도 상승할 수 있다. 나의 종전자산평가액이 4억 8천만원이라면 권리가액은 5억 1,000만원이고 조합원 분양가가 7억 9,200만원(평당 2,400만원에 33평)이라면 분담금은 2억 8,200만원이 나온다.