강남에는 석삼이가 아닌 역삼이가 있다. 역삼동은 이름은 촌스러울지도 모르지만 강남구 한가운데 위치하고 있는 굉장히 비싼 동네이다. 근처 양재동은 현대자동차 본사가 있고 강남 8학군에 포함하는 언주초등학교는 학업성취도가 높아 인기가 높은 초등학교이며 은광여고는 송혜교, 이진 등의 연예인 뿐만 아니라 좋은 대학교도 많이 보냈다.

오늘은 역삼럭키 재건축 안전진단 패스 사업성 분담금 분석입니다.

GBD는 강남 BUSINESS DISTRICT란 뜻으로 강남역과 삼성역, 이곳을 연결하는 강남대로와 테헤란로를 포함하여 말한다. 강남대로는 열차와 광역버스 교통망이 발달하고 젊은 층들이 몰리고 지금 3대 중심업무지구 중에서 가장 많은 일자리가 있는 곳이다. 이곳은 주로 기업보다는 젊은 층을 대상으로 하는 B2C 비즈니스가 발달한 곳이다.

​

강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로에는 IT기업들을 포함한 비즈니스 업체들이 몰리고 커다란 빌딩에는 수많은 오피스들이 입점해있다. 9호선이 개통되고 난 후 무역센터가 지하철 2개 노선에 바로 연결되었고 현대자동차 GBC센터 건립을 통해 더욱 글로벌하게 바뀌었다. GBD권역은 강남역과 강남대로 테헤란로와 삼성동, 언주로 등으로 구역을 세분화할 수 있다.

​

역삼동은 북쪽으로 봉은사로, 동쪽으로 선릉, 남쪽으로 도곡, 서쪽으로 강남대로가 있는 강남 핵심 업무지구에 위치한다. 특히, 테헤란로, 선릉로, 도곡로, 논현로를 범위로 하는 곳에 역삼2동이 위치하고 나머지는 역삼1동이다. 벤처기업의 핵심지인 테헤란밸리를 중심으로 다가구 및 일반주택들이 많으며 3개의 역세권인 "선릉역, 역삼역, 강남역"을 중심으로 업무용 빌딩숲을 형성하고 20만명 이상의 유동인구를 자랑한다.

도곡동은 타워팰리스가 있는 곳으로 유명하며 그 외의 고가주택이 많아 우리나라 최고 부촌이라고 불린다. 도곡동 역삼럭키는 3호선 양지역 역세권이라 말할 수는 없는 조금 먼 곳에 위치하며 1천세대 이상의 대단지이다. 95년에 지어졌으며 총 10개동, 최고 15층으로 큰 평수로 이루어져있지만 용적률이 248%라 사업성이 좀 떨어진다.

이제 30년이 넘었기에 재건축 패스트트랙을 통해 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있다. 그런데 안전진단은 사업시행인가 때 다시 진단받아 통과해야 재건축이 진행가능하다. 도곡공원과 강남의 유명한 병원인 강남세브란스병원, 강남 8학군의 은성중, 도곡중, 언주초, 역삼초, 은광여고가 있고 신분당선 + 3호선의 더블역세권이기도 하여 고가의 시세를 유지하고 있다.

다만, 오래된 아파트라 노후화 문제에, 복도식이고 주차공간이 부족하여 주차하기가 까다롭다는 평가가 있다. 그리고 역세권이라고 하기엔 애매한 위치라서 도보로 가면 10분 넘게 걸린다고 한다. 그래서 버스를 타고 다니는 사람이 많은데 버스편이 코앞이라 2호선, 3호선 이용하기가 편하다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정하였고 지하 및 부대복리시설을 가정하여 연면적에 1.5배를 했다. 71,910평 × 1,000만원이므로 총 공사비는 7,191억이다. 기타사업비는 금융비용, 사업비용, 예비비, 철거비, 조합운영비 등이 포함되며 약 3,000천억으로 가정하였다. 총 비용은 10,191억이다.

현재 33평의 시세가 21억 정도에 거래되고 있다. 평당 6,100~6,500만원 정도이고 공시지가는 84타입이 13억 5천만원 정도로 평당가가 4,100~4,500만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 5,800만으로 가정하면 총 종전자산평가액은 22,985억이다.

조합원 분양가는 그나마 근처의 신축이라 할 만한 아파트가 없기에 2020년 완공된 서초동 래미안리더스원을 비교하였다. 33평이 평당 1억 이상이다. 조합원 분양가는 평당 8천만원을 가정하여 계산하면 조합원 분양수익은 31,704억이다.

​

임대주택 및 상가면적을 총 5천평으로 가정하였고 임대주택은 약 4천평, 상가를 1천평으로 보았다. 임대주택은 평당 1,500만원, 상가는 평당 6천만원으로 가정하면 각각의 수익이 600억으로 총 1,200억이다.

​

일반분양가는 평당 1억으로 가정하였다. 일반분양 수익은 3,310평 × 평당 1억원으로 3,310억이다. 총 수익은 36,214억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.13으로 나온다. 물론 조합원 분양가나 일반분양가를 높게 잡았고 임대주택 비율과 상가비율을 5천평 밖에 가정하지 않았기에 비례율이 높게 나왔다. 하지만 이 비례율은 언제 바뀔 지 모르고 낮아질 확률이 매우 높다. 조합원 분양가가 높으면 높을수록 분담금 부담이 커지고 공사비도 언제 어떻게 상승할 지도 모른다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 21억이라면 권리가액은 23억 7,300만원이고 조합원 분양가 34평 27억 2,000만원이라면 분담금은 3억 2,700만원이다.