안양 만안구 충훈부 재개발 사업성 분담금 분석

안양 충훈부 재개발은 안양시 구도심 만안구를 살리는 대규모 도시재생 프로젝트이다. 조선시대 충훈부 관청의 역사적 배경을 지닌 곳으로 현재는 건물 노후화 및 편의시설이 매우 부족한 실정이다. 그래서 충훈부 재개발을 통해 주민들에게 더 나은 주거환경을 공급하려 하는데 무려 공급량이 3,300세대의 대단지이다.

오늘은 안양 만안구 충훈부 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

석수동 충훈부

석수동은 안양 구도심 만안구에 위치하며 동쪽으로 동안구 비산동, 서쪽으로 광명, 북쪽으로 서울 금정구, 관악구와 접하고 있다. 석수동 일대는 석수역을 제외하고는 대형상권 및 공장지대가 단 하나도 없다. 석수동은 관악산을 끼고 있어서 동네가 대부분 개발제한지역으로 설정되어있고 30% 밖에 주거시설이 없는 상황이다.

충훈대교 개통과 함께 광명시와 연계성이 더욱 좋아졌다. 충훈대교와 충훈터널을 지나면 바로 광명역이고 자가용으로 10분도 안 걸리는 거리가 되었다. KTX 광명역, 이케아 광명점, 코스트코 광명점, 이케아 옆 롯데몰 광명점도 입점하여 상권도 좋아졌다. 석수동은 근처 광명의 상권이 너무 발달되어 있어 상권이 발달할 필요가 없었고 자리만 지으면 아파트를 지어 배드타운이 되었다.

석수3동 충훈부 재개발 일대의 토지면적은 157,216㎡(47,641평)이다. 토지 479필지 건축물 452동으로 분양 세대수는 3,300세대이다. 용적률은 260% 이하(최고 280%), 건폐율 25% 이하로 건설될 예정이고 17개동 최고 38층으로 태어난다. 23년 LH와 사업시행약정을 체결하여 공공재개발로 시행하고 25년 정비계획이 변경되었다.

광명의 역세권이고 안양천 정비계획, 신안산선도 석수역이 지난다. 월곶판교선 박달테크노밸리가 생겨 일자리가 생기면서 교통과 문화, 일자리로 인구 증가의 호재가 있다. 하지만 아직 진행단계가 극초기라서 큰 수익을 얻기위해선 오래 기다려야 하는 인내심이 필요하다.

사업성 분석

22년 정비구역 지정되고 현재 추진위원회 설립된 상태이다. 2,478명 토지 소유자의 66.7%인 1,680명의 재개발 동의를 받아야하는 것이 중요하다. 주민대표회의에선 LH와 조율이 끝나고 용적률 상향 조정, SOC정비기반시설 축소, 유휴부지 매입 등의 설명서를 주민들에게 제공했다고 밝혔다.

재개발 대지지분 8.5평이 3억 정도로 평당 3,000~3,500만원 수준으로 거래되고 있다. 공시지가는 전용면적 11평이 1억 8천만원 수준으로 약 평당 1,700~1,800만원 수준이다. 석수초를 안고 있는 초품아 구역이고 홈플러스가 가장 가깝고 광명역도 차나 버스를 타면 금방 갈 수 있다. 1호선 관악역과는 거리가 꽤나 멀어 역세권이라 말할 수는 없지만 신안산선 석수역이 지나가고 월판선이 개통하면 1KM 거리에 더 가까운 전철역이 생긴다.

현재 2,470세대가 거주하고 있고 800세대 이상이 일반분양된다. LH와 함께 협력하기에 엎어질 위험도는 적은 곳이지만 용적률 인센티브를 받는 대신, 공공임대 세대수가 증가할 확률이 높은 곳이다. 근처에는 석수역 아이파크가 위치하고 34평이 6억 정도로 거래되며 평당 1,800~2,000만원 수준이다.

총 비용

대지면적이 47,641평이고 최대 용적률인 280%로 가정하고 기존 연면적은 180%로 가정하였다. 이 구역은 노후화된 다세대 및 다가구 주택들이 모여있어 원가법이나 거래사례비교법으로 감정평가액을 계산하지만, 하나하나 추정하기 어려워 평균적으로 용적률 180%를 가정하여 연면적을 구했다. 기존 연면적은 85,753평이고 최대 용적률 280%가 적용된 연면적은 133,394평이다.

임대주택 비율은 15%(20,009평)로 가정하고 상가면적은 5천평으로 가정하면 일반분양 면적은 22,632평이다. 공사비는 평균 공사비 800만원으로 가정하여 계산하였고 부대시설 및 지하층을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 총 공사비는 16,007억이다. 기타사업비는 금융비용, 조합운영비, 철거비, 예비비 등이 포함되며 LH의 지원을 받아 3천억원으로 가정했다. 총 비용은 19,007억이다.

종전자산평가액은 평당 1,200만원으로 가정하였고 평균 용적률 180%로 가정한 연면적이 85,753평이므로 총 종전자산평가액은 10,290억이다.