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• 주택연금 도입 배경

- 고령 조합원의 참여: 현금이 부족한 고령 조합원도 재건축·재개발에 참여할 수 있는 기회가 열림.

- 주택연금 활용: 주택담보를 통해 책정한 연금대출액의 최대 70%를 재건축·재개발 분담금으로 사용할 수 있도록 하는 제도.

- 정부의 법 개정: 정부는 ‘한국주택금융공사법’ 시행령을 개정하여 고령 조합원의 분담금 조달 지원 방안을 마련함.

- 8·8대책의 후속 조치: 이번 방안은 주택공급 확대를 위한 지난해 발표된 8·8대책의 후속 절차로 도입됨.

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• 주택연금의 기본 개념

- 주택연금 정의: 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 자신의 집에 계속 거주하면서 평생 동안 매달 연금을 받을 수 있는 제도임.

- 가입 조건:

1. 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 함.

2. 담보로 제공하는 주택의 공시가격이 12억원 이하이어야 함.

- 연금 지급 구조: 연금대출액 총액을 정한 후, 해당 금액 안에서 매달 연금을 지급받는 구조임.

- 분담금 활용 한도: 재건축·재개발 분담금 납부 시, 대출액 총액의 최대 70% 한도 내에서 활용 가능함.

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• 재건축·재개발 분담금 활용

- 예시: 공시가격 10억원짜리 주택을 담보로 주택연금에 가입할 경우, 4억5,000만원을 기준으로 매달 연금액이 지급

- 분담금 납부 가능액: 대출한도 70%를 적용하면 약 3억원 가량을 분담금 납부에 활용할 수 있음.

- 정비사업 촉진: 고령 소유주가 재건축·재개발에 참여할 수 있는 새로운 선택지가 생김으로써 정비사업이 촉진될 것으로 기대됨.

- 고령 소유주 설득 방법: 기존의 설득 방법은 제한적이었으나, 주택연금 도입으로 새로운 방법이 추가

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• 고령 소유주들의 반응

- 업계 반응: 일선 재건축·재개발 현장에서는 주택연금 도입에 대해 환영의 뜻을 내비침.

- 재건축 반대 문제: 고령 소유주들의 재건축 반대가 여전한 가운데, 이들을 설득할 수 있는 새로운 선택지가 생김.

- 기존 설득 방법의 한계: 고령 소유주를 설득하기 위한 기존 방법은 입주 후 주택담보 대출 전환, 전세 준 뒤 보증금으로 잔금 납부, 매각 등으로 제한적

- 주택연금의 장점: 고령 소유주가 재건축·재개발에 참여할 수 있는 기회를 제공함으로써 사업에 속도를 낼 수 있는 가능성이 높아짐.

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• 주택연금의 단점

- 연금액 감소 가능성: 대출한도 총액에서 분담금을 납부함에 따라 매달 받는 연금액이 줄어들 수 있음.

- 추가 자금조달 제한: 주택연금을 운영하는 한국주택금융공사가 해당 주택에 대한 1순위 근저당권자가 되므로, 이주비 등 추가 자금조달 방법이 막힘.

- 장기화에 따른 실효성 문제: 사업이 장기화될 경우, 지급된 연금액 때문에 연금 대출한도가 낮아져 분담금 납부 활용 가능액이 줄어드는 문제가 발생할 수 있음.

- 고령 조합원에 대한 영향: 고령 조합원에게는 하나의 대안이 될 수 있으나, 혜택을 볼 수 있는 대상 범위가 좁아질 수 있음.

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• 전문가 의견 및 전망

- 진희섭 실장 의견: “현금이 부족한 고령의 조합원들에게 하나의 대안이 될 수 있지만, 혜택을 볼 수 있는 대상 범위가 자칫 좁아질 수 있다.”

- 고가주택과 사업기간: 공시가격 12억원에 근접한 고가주택과 사업기간이 빠른 소수 현장들은 혜택을 볼 가능성이 높음.

- 성과를 위한 조건: 이외의 경우에도 혜택을 볼 수 있어야 성과로 이어질 수 있을 것임.

- 정비사업의 지속 가능성: 주택연금 제도가 고령 소유주들에게 실질적인 혜택을 제공할 수 있는지에 대한 지속적인 검토가 필요함.

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• 정비사업의 향후 과제

- 혜택의 범위 확대 필요성: 고가주택과 빠른 사업기간 외에도 다양한 경우에 혜택을 제공해야 함.

- 정비사업의 지속적인 발전: 주택연금 제도가 정비사업의 발전에 기여할 수 있도록 지속적인 정책 개선이 필요함.

- 고령 소유주 참여 유도: 고령 소유주가 재건축·재개발에 적극 참여할 수 있도록 다양한 지원 방안 마련이 요구됨.

- 정책의 실효성 검토: 주택연금 제도의 실효성을 높이기 위한 정책적 노력이 필요함.

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주택연금 도입으로 재건축·재개발 사업의 진행 속도가 빨라질 것으로 예상되는 주요 이유

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- 분담금 문제 해결: 고령 조합원들이 연금대출액의 최대 70%를 분담금으로 활용할 수 있게 되면서, 분담금 미납으로 인한 사업 지연 사례가 줄어들 전망

- 고령층 참여 확대: 은퇴 후 소득이 부족한 고령 조합원들도 주택을 매각하지 않고 사업에 참여할 수 있어, 조합원 동의율이 높아지고 사업 추진이 원활해질 것으로 보임

- 정비사업 촉진: 현금 부족으로 참여하지 못했던 조합원들의 참여가 늘어나면서, 정비사업이 보다 효율적으로 진행될 가능성이 큽니다. 특히 1기 신도시 등 노후 주택 단지에서의 활용이 기대

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다만, 구체적으로 얼마나 속도가 빨라질지는 사업별로 다르며, 고령층 설득 및 제도 운영의 실효성 확보가 관건