안양의 만안구는 평촌신도시가 있는 동안구와 달리 구도심이었다. 그래서 낙후된 시설들이 많고 평촌에 비해선 조금 딸린다는 평가를 받는다. 그래도 최근 안양시에서 재개발 15곳, 재건축 9곳 등을 추가선정하여 2030 안양 도시, 주거환경정비기본계획안에 포함시켰다. 안양시는 오래된 만안구를 중심으로 새로운 재개발, 재건축 구역을 지정하고 주민공람 및 투표를 실시하고 있다.

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이번 정비계획은 정비사업이 완료된 평촌신도시, 관양지구, 평촌스마트스퀘어 등을 제외한 노후주거지역을 대상으로 한다. 정비예정구역 내 녹지지역은 사업성 개선을 위해 주거지역으로의 용도변경도 가능해지며 용도지역 변경은 안양시 지구단위계획에 수립된 지침을 따르게 된다.

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오늘은 안양 동안구 중촌마을 중촌2구역 재개발 사업성 분석입니다.

중촌마을은 관양동에 위치하며 동안구 중 인덕원동과 비산동, 부림동과 접한다. 관악산과 학의천 사이에 수촌, 마분, 중촌, 부림마을, 동편마을 등이 조성되어 있으며 수도권을 연결하는 관악로 통과지점이다. 4만명 이상이 거주하는 큰 동이며 단독, 다세대 33.5%, 빌라 17.9%, 아파트가 17.1%로 아파트 거주자가 매우 적은 동네이다. 현재 관양동을 따라 월판선이 지나고 있으며 인덕원역에는 GTX-C가 지나는 호재가 있다.

중촌마을 재개발이라 불리는 중촌2구역은 관양동 1427~1437번지 일대로 총 면적이 56,787㎡(17,208평) 정도이다. 아직 극초기 재개발 구역이라 정보도 상당히 적은 곳이고 구역이 변경될 가능성이 높은데, 중촌2구역 좌측 및 우측도 구역계에 포함되기를 바라는 사람들이 민원을 마구 올리고 있기 때문이다.

정비계획 용적률은 정비기본계획의 상한용적률을 초과할 수 없고 정비계획으로 정해진 용적률에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 법적상한용적률을 따른다. 중촌마을의 경우 용적률 최대 280%까지 적용받게 된다. 다만, 용도지역이 혼재된 경우 용도용적제가 적용되는데 일반상업지역만 순수공동주택 건축일 경우에만 주거지역간 용도지역 용적제가 적용된다.

최근 중촌마을 재개발 구역은 과거 중촌2구역 56,787㎡ 정도의 재개발 면적에서 좌측 및 우측이 포함된 정비계획안이 25년 발표되었다. 결과적으로 최대 145,703㎡(44,153평)까지 증가되어 구역이 바뀌었다. 현재 추진위원회들이 열심히 해당 구역의 정비구역 지정부터 차근차근 단계를 밟고있다.

최근 안양시에선 "관악대로 활성화 기본구상"을 발표했는데 해당 구상에선 안양형 테헤란로를 만들어 더욱 쾌적한 동네를 만들겠다는 목표를 가진다. 해당 구역 내 종교시설 및 상가 시설이 많다면 재개발 진행난이도가 높아지겠지만 그래도 다행히 초등학교, 중학교 및 행정복지센터만 제외하곤 나머지는 다세대 다가구, 빌라 주민들로 보인다. 그런데 다세대 다가구 주택주민들은 자기에게 이익이 되지 않는다면 반대할 확률도 높다.

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보통 땅의 값은 공시지가의 1.5배 정도, 건물가격은 건물형태나 준공시기 등을 평가하여 작게는 평당 70이고 많게는 350만원까지 평가해준다. 그러나 목조주택의 시세는 매우 저렴하며 철근콘크리트는 평당 250만원 이상이다. 다세대주택의 경우 거래사례비교법으로 해당 재개발 구역 외의 빌라 거래내역을 통해 보정률을 통해 계산하는 방법이다. 공시지가에 보정률(구역 내 평균 호가/공시지가)을 곱하고 비례율을 통해 종전자산평가액을 계산한다.

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해당 구역의 기존 연면적은 79,475평이고 최고 용적률 280%를 적용한 연면적은 123,628평까지 상향할 수 있다. 지하 및 부대복리시설 등과 기부채납을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 공사비를 계산했다. 공사비는 800만원으로 가정하여 계산하면, 총 14,835억이다. 기타사업비는 금융비, 조합운영비, 예비비, 철거비용 등을 포함하여 3천억으로 가정했다. 총 비용은 17,689억이다.

현재 전용면적 15평이 1억 5천만원 정도의 공시지가를 가진다. 대지지분 8평 정도가 1억 5천이므로 평당 1,800~2천만원 수준이다. 종전자산평가액은 2,400만원 수준으로 계산하면 종전자산평가액 총액은 79,475평 × 2,100만원으로 16,689억이다.

임대주택 면적은 15%(18,544평), 상가 및 부대복리시설은 7천평으로 가정하였다. 임대주택 면적, 기존 연면적, 상가 및 부대복리시설을 제외한 일반분양 면적은 18,609평이다.

현재 관양동 신축인 16년산 평촌더샵센트럴시티는 평당 3천만원 수준으로 거래되고 있다. 조합원 분양가는 극초기이고 앞으로 분양가 상승을 고려하여 평당 2,900만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 23,048억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,781억이다. 상가는 평당 2천만원 수준으로 가정하고 부대복리시설을 제외하고 1천억으로 가정하였다.

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일반분양가는 평당 3,500만원 수준으로 가정하였고 34평의 경우 11억 9,000만원 정도이다. 일반분양 면적이 18,609평이므로 일반분양수익은 6,513억이다. 총 수익은 33,342억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.93정도로 다소 낮은 사업성이 나온다. 하지만 재개발은 공공으로 하는 사업이기에 기부채납 등의 토지면적의 기여가 많다. 그렇기에 일반분양가나 조합원분양가를 높이는 방법으로 비례율을 상승시키거나 용적률 인센티브를 더 받으려고 노력할 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 4억 6,500만원이다. 조합원 분양가가 7억이라면 분담금은 2억 3,500만원이다.