구로구의 가산디지털단지나 구로디지털단지도 같은 서울시이지만 인구 공동화현상이 일어난다고 한다. 일자리가 몰려있는 구로구라 토요일, 일요일이 지나면 해당 구역의 상권은 텅 비어버린다고 들었다. 같은 서울이지만 배드타운 느낌의 구로구가 이제는 배드타운에서 인구가 더욱 떠나는 느낌을 받았다. 그래도 서울시는 서울시, 왠만한 지방 대장급의 시세를 유지한다.

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인접한 광명시에 KTX를 포함한 1호선, 2호선, 7호선도 지나기에 교통 요건도 좋다. 게다가 구로차량사업소 및 철도교통관제센터까지 위치하여 구로구가 상당히 중요한 역할을 하고 있다. 오늘은 구로구 중앙구로하이츠 안전진단 통과 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

구로구 중앙하이츠는 21년 예비안전진단에 통과하였다. 그 이후 아직 다른 소식은 들려오지 않고 있다. 안전진단에서 D~E등급을 받아야 재건축에 진행할 수 있는 첫단추를 끼울 수 있다. 그러나 최근 재건축 패스트트랙의 수혜로 안전진단을 사업시행인가 이후까지 뒤로 미룰 수 있다. 즉, 안전진단을 나중에 통과해도 된다는 것인데, 반대로 말하면 사업시행인가를 통과하더라도 안전진단이 통과되지 못하면 재건축을 진행하지 못한다는 것이다.

25년 6월부터 재건축, 재개발 속도전을 위해 통과된 "패스트트랙"과 "재개발, 재건축 촉진 특례법"이 사업을 더욱 촉진시키고 있다. 재건축 패스트트랙의 내용으로 30년 이상 된 아파트 단지는 안전진단을 통과 없이 진행할 수 있고 재건축, 재개발 촉진 특례법에선 용적률 완화가 가능해진다.

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1호선 구로역 초역세권으로 조용하며 버스, 자차 타기도 편리한 곳이다. NC백화점과 구로초도 그다지 멀지 않고 영림중, 구로고 등도 근처에 있어 근처에서 초, 중, 고등학교를 모두 해결할 수 있는 곳이다. 단지 인근에는 안양천이 흐르며 신구로 유수지 생태공원과 가을단풍길 등이 있어 쾌적하다. 하지만 학군은 기대하면 안 되고 오래된 아파트라 층간소음, 주차문제가 있고 지하철, 비행기, 자동차 소음도 날 수 있다.

구로중앙하이츠의 대지면적은 5,213평으로 준공업지역이란 엄청난 장점을 가진다. 서울시에서 준공업지역에 포함된 곳이면 최대 용적률 400%까지 상향될 수 있기 때문이다. 기존 용적률은 17,792평으로 340%라는 상당히 높은 용적률을 가진다.

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준공업지역의 용적률 400%가 적용된 연면적은 21,252평이다. 사업성을 확보하기 위해 임대주택 면적은 1,060평(5%), 상가는 500평으로 가정했다. 그렇게 된다면 일반분양 면적은 1,900평이다.

공사비는 평균적인 가격인 평당 850만원으로 가정하였고 기존 연면적에 지하 및 복리시설을 고려하여 1.5배 했다. 총 공사비는 1.5 × 21,252평 × 850만원으로 2,709억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함한 사업비로 1천억으로 가정했다. 총 비용은 3,709억이다.

현재 평당 2,100~2,500만원까지 거래되고 있다. 종전자산평가액은 평당 2천만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 17,792평이므로 총 종전자산평가액은 3,558억이다.

현재 구로구 신축 아파트가 없고 그나마 신축인 아파트가 2호선, 1호선 초역세권인 신도림4차 E편한세상으로 34평이 12억이다. 가까운 광명의 신축아파트의 25평 분양가가 9억대이다.(개봉동 개봉역두산위브) 그래서 조합원 분양가는 인플레이션과 서울시 내부라는 것을 감안하고 평당 3,600만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 6,405억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 159억이다. 상가 분양가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 100억이다. 일반분양은 평당 4,000만원(철산헤리티지 자이가 평당 3,600~3,900만원 수준)으로 가정하면 일반분양 수익은 760억이다. 총 수익은 7,424억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.04란 평균적인 비례율이 나온다. 기존의 용적률이 너무 높기 때문에 일반분양 면적을 확보할 수 없는 것이 독이 되었다. 그렇기에 비례율을 높이려면 어쩔 수 없이 조합원 분양가와 일반분양가를 높게 잡아야 하는 현실이다.

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만약, 구로중앙하이츠가 조합원 분양가를 높게 잡지 않는다면 비례율은 절대 높지 않을 것이고 사업성이 나오지 않는다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억이라면 권리가액은 7억 2,800만원이다. 조합원 분양가가 10억 8,800만원이라면 분담금은 3억 6,000만원이다.