강동, 송파, 강남, 서초구, 동작구가 불타고 있다. 신축 대단지 아파트를 위주로 눌려있던 시세가 폭발하고 있다고 반응한다. 토허제가 풀린 이후 잠실 엘스, 리센츠, 파크리움 등이 30억을 초과해버렸다. 지난 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담의 토지거래허가제가 풀리고 시장에서 갭투자가 크게 증가하며(지방 사람들이 이젠 서울로 온다) 보고 그동안 눌려있던(8년 이상)아파트 시세가 크게 올랐다.

매일 신고가를 갱신하고 심지어 외국인이 반포자이를 전액 현금으로 지불할 정도로 서울 불장이 되어가고 있다. 이에 따라 국토부장관이 말하길 "현재 시장을 주시하고 있다"고 발표했고 시장 규제 카드를 만지작거리고 있다.

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오늘은 토지허가거래제 폐지로 서울 불장 거품인가 실제인가에 대한 분석입니다.

토지허가거래제도는 땅 투기를 방지하기 위해 국토교통부 장관, 시, 도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다. 토지허가거래구역은 최대 5년까지 지정이 가능하지만, 무한대로 가능하다. 왜냐하면 명령권자가 2명 이상이므로 국토부장관이 지정하고 다음에 서울시장이 지정하는 방법으로 5년 이상 토지허가거래구역을 계속 해서 지정할 수 있다.

토지허가거래구역에 포함된 대표적인 곳은 압구정동, 여의도동, 목동신시가지아파트 등이 있다. 현재 삼성, 대치, 잠실, 청담동은 토지허가거래 구역에서 해제되었다. 여기에 신속통합기획에서 조합설립된 곳 중에서 6곳도 구역해제되었다. 본래 신속통합기획에 지정되는 자체로 토지허가거래구역에 포함되며 조합설립인가가 된다면 매도하려면 조건이 필요해진다. 총 291구역이 토지허가거래 구역에서 배제되나 재건축 아파트 14개는 구역 유지된다.

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토지허가거래구역에 계속 유지되는 재건축 단지들은 대치동 개포우성, 선경, 미도, 쌍용, 은마아파트와 삼성동 진흥아파트, 청담동 현대아파트, 잠실동 주공5단지, 우성, 아시아선수촌아파트가 있다.

요새는 커뮤니티가 잘 발달되어 아파트 매수거래가 바로바로 공유된다. 특히, 잠실 대장주 잠실 엘스, 리센츠 등의 아파트가 30억을 뚫었다는 소문이 돌기 시작했다. 그런데 소문이 아니라 실제로 "25년 2월 26일 잠실엘스 105동 14층 아파트"가 30억을 찍었다.

고덕그라시움도 과거 떨어졌던 가격을 모두 회복하고 평당 7천만원 급의 기염을 토하고 있으며 올림픽파크포레온도 국평 25억 이상으로 거래되고 있어 분양가 대비 약 2배나 올랐다. 강남 3구를 중심으로 불장이 되어가자 근처 상급지인 동작구 흑석동, 강동구 고덕동, 성동구 성수동, 옥수동, 행당동, 마포와 용산에서도 같이 덩달아 오르고 있다.

하지만 30억원 이상의 잠실엘스가 거래되기 이전에 같은 평수에서 22억에 매도된 사례가 있다. 하락거래인지 모르겠지만 약 8억원이 왔다갔다하는 정도라 사람들이 이게 거품인지 긴가민가하는 중이다.

토허제 해제로 일부로 오버슈팅시키고 빠지는 사람들이 있다고 말하는 사람들도 있다. 호가만 상승시키고 기존 체결한 계약을 빼는 경우인데 강남구에서 의외로 부동산 하락 흐름도 나타난게 이 때문이다. 반포자이는 84타입 최고가 41억을 찍고 동과 호수에 따라 가격변동이 있다. 반포르엘도 84타입 최고가 41억 5천만원을 찍고 아크로리버파크는 84타입 최고가 55억을 찍었다. 하지만 집주인 상황에 따라 하락거래도 있고 신고가도 있는 상황이다.

토허제에서 제외된 재건축 단지들은 만약, 토허제에가 풀렸다면 매수세가 늘어났을 것으로 보인다. 기존의 중상급지 신축 아파트에 살던 사람들이 해당 아파트를 매도하고 몸테크나 전세를 주면서 매수할 가능성이 커지기 때문이다. 실제로 잠실주공5단지가 토허제에 풀렸다면 영끌해서 들어갈 거라는 이야기를 들었다.

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7월부턴 DSR 3단계가 시행되는데 이 3단계가 시행된다면 가산금리가 최대로 붙어 대출한도가 감소하게 된다. 하지만 투기과열지구는 이미 LTV 50% 밖에 안되어 자기 자신이 현금이 10억 이상이 있어야 아파트를 매수할 수 있는 곳이다. 스트레스 DSR의 영향을 많이 받는 쪽은 우리 같은 서민이지, 소득 빵빵하거나 이미 자산을 불린 자산가들에게는 큰 영향을 미치지 못한다.

서민들이 대다수인 서울에서 잠실, 반포, 강남이 오른다고 크게 좌절하지 않아도 된다. 어차피 그 정도 최상급지에 발도 못 디딜 사람들이 대부분이다. 아니면 영끌로 모든 것을 포기하고 집값을 위해 라면만 먹고 살 경우에 가능하다.(그래도 대기업 부부나 전문직들)

문제는 경기가 매우 안 좋다는 것이다. 미국의 관세 리스크와 석유화학, 반도체, 철강, 자동차 등 대한민국을 주도해온 수출품목들이 중국에게 밀리고 미국도 자국 우선주의로 힘들어지고 있다. 현기차의 경우 관세 때문에 미국에 수출하면 할수록 손해를 보고 반도체의 경우 반도체법도 폐지시킨다고 하며 중국은 바짝 따라온다. 석유화학은 중동, 중국이 엄청나게 과잉공급을 해서 에틸렌 마진이 떨어진지 오래다.

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이렇게 경기가 어려운데 집값만 오버슈팅하는 것은 거품이라 느끼는 사람들이 많을 것이다. 가끔씩 나오는 가두리나 계약취소로 호가만 올려놓는 일이 실제로 발생하고 있을지도 모르기에 정확한 데이터 분석과 임장을 통해 현장 분위기를 반드시 체크해야한다. 주식보다 더 큰 돈이 들어가기에 꼭지에 물린다면 영영 탈출하지 못할 수 있기에 조심해야 하는 시장이다.