수도권 재건축 최대어 성남 '은행주공'
성남 중원구 은행동에 위치한 은행주공 아파트 재건축 사업은 수도권 최대 규모의 재건축 프로젝트로, 포스코이앤씨가 시공사로 선정되며 본격적으로 추진
주요 내용
- 사업 개요: 기존 1900가구(23개 동, 최고 15층)를 지하 6층~지상 30층, 39개 동, 총 3198가구로 재건축. 일반분양은 1298가구로, 높은 사업성을 보임
- 총공사비와 지원 조건: 공사비 약 1조3000억 원. 포스코이앤씨는 조합 사업비 8900억 원 중 2400억 원을 무이자 조건으로 지원하며 조합원 부담을 줄임
- 특화 설계: 외관에 고급 철강재 ‘포스맥(PosMAC)’ 적용, 조망형 이중창 및 고급 마감재 사용. 단지명은 더샵 마스터뷰로 제안
- 대지 지분: 가구당 평균 대지 지분이 69㎡로, 중층 아파트 평균(33㎡)의 두 배 이상. 이는 사업성 강화 요인으로 작용
입지와 매력
- 위치: 검단산과 남한산성 아래 위치해 자연환경(녹세권)과 인접
- 단점: 지하철역에서 멀고 기존 주차 공간 부족. 그러나 대규모 재건축으로 이를 개선할 전망.
소형평수가 많은 은행 주공아파트 그런데 왜?
사업성이 좋은걸까
정답은 평균 대지지분에 있음
재건축 평균대지지분 뜻(정의)
재건축에서 평균 대지지분은 재건축 사업의 비용과 수익성을 판단하는 중요한 지표
평균 대지지분의 의미
- 대지지분은 각 세대가 소유한 토지 면적을 의미하며, 평균 대지지분은 단지 전체 대지면적을 세대수로 나눈 값
- 이는 조합원들이 재건축 후 배정받을 면적과 권리가액에 영향을 미치며, 사업성 및 조합원의 분담금에 큰 영향을 줌
재건축 비용과의 관련성
1. 조합원 분담금 감소:
- 평균 대지지분이 클수록 조합원 개개인의 권리가액이 높아, 추가 분담금 부담이 줄어듦
- 예를 들어, 대지지분이 작은 단지는 재건축 후 권리가액이 낮아 추가 비용 부담이 커질 가능성이 높음
2. 일반분양 수익 증가:
- 평균 대지지분이 크면 용적률 상승 여지가 많아 일반분양 물량을 늘릴 수 있음. 이는 재건축 사업의 총수익을 증가시키는 핵심 요인
3. 재건축 비용 효율화:
- 대지지분이 큰 단지는 기존 용적률이 낮은 경우가 많아, 재건축 후 추가 건물 건설 여력이 커짐 이는 사업비 대비 수익성을 극대화할 수 있는 구조를 제공
성남 은행주공아파트가 평균 대지지분이 높은 이유
성남 은행주공 아파트의 평균 대지지분이 다른 분당 재건축 아파트에 비해 높은 이유
1. 대규모 대지면적: 은행주공은 총 대지면적이 약 15만1812㎡로, 경기도 내 재건축 단지 중에서도 최대 규모에 속함. 가구 수 대비 대지면적이 넓어 가구당 대지지분이 높게 책정
2. 소형 면적 비중: 은행주공은 전용 29㎡와 39㎡ 같은 소형 면적 가구가 많아, 전체적으로 가구당 평균 대지지분이 증가하는 효과를 가져옴. 소형 면적임에도 불구하고 대지 지분은 69㎡에 달해 사업성이 뛰어남
3. 낮은 용적률: 기존 용적률이 약 116%로 낮아, 재건축을 통해 용적률을 크게 상향 조정할 수 있는 여지가 큼. 이는 일반분양 물량 증가와 사업성 개선으로 이어짐
성남 은행주공아파트의 재건축 비용과 수익성
예상 재건축 비용
1. 총사업비와 공사비:
- 총사업비는 약 2조 원, 공사비는 약 1조2000억 원으로 추산
- 포스코이앤씨는 3.3㎡당 공사비를 698만 원으로 제안했으며, 이는 조합원 부담을 줄이는 데 기여
2. 조합원 분담금 감소:
- 가구당 평균 대지지분이 69㎡로 높아, 조합원에게 배정되는 권리가액이 커짐.
이는 조합원이 부담해야 할 추가 분담금을 줄이는 효과를 가져옴
예상 수익
1. 일반분양 물량
- 재건축 후 총 3198가구 중 일반분양 물량은 약 1298가구로, 이는 분양 수익의 주요 원천
일반분양 면적은 약 32,254평으로 추산
2. 사업성 강화 요인
- 낮은 기존 용적률(116%) 덕분에 용적률을 249.97%로 상향할 수 있어 일반분양 가구 수를 극대화할 여지가 있음
- 발코니 옵션 및 철거 부산물 판매 수익도 조합에 귀속되며, 추가적인 수익 창출이 가능
결론
높은 대지지분과 낮은 기존 용적률 덕분에 은행주공아파트는 조합원 부담을 줄이고, 일반분양 수익을 극대화할 수 있는 구조를 갖춤.
이는 수도권 내에서도 매우 사업성이 좋은 재건축 단지로 평가받는 이유