성남 중원구 은행동에 위치한 은행주공 아파트 재건축 사업은 수도권 최대 규모의 재건축 프로젝트로, 포스코이앤씨가 시공사로 선정되며 본격적으로 추진

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• 주요 내용

- 사업 개요: 기존 1900가구(23개 동, 최고 15층)를 지하 6층~지상 30층, 39개 동, 총 3198가구로 재건축. 일반분양은 1298가구로, 높은 사업성을 보임

- 총공사비와 지원 조건: 공사비 약 1조3000억 원. 포스코이앤씨는 조합 사업비 8900억 원 중 2400억 원을 무이자 조건으로 지원하며 조합원 부담을 줄임

- 특화 설계: 외관에 고급 철강재 ‘포스맥(PosMAC)’ 적용, 조망형 이중창 및 고급 마감재 사용. 단지명은 더샵 마스터뷰로 제안

- 대지 지분: 가구당 평균 대지 지분이 69㎡로, 중층 아파트 평균(33㎡)의 두 배 이상. 이는 사업성 강화 요인으로 작용

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• 입지와 매력

- 위치: 검단산과 남한산성 아래 위치해 자연환경(녹세권)과 인접

- 단점: 지하철역에서 멀고 기존 주차 공간 부족. 그러나 대규모 재건축으로 이를 개선할 전망.

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소형평수가 많은 은행 주공아파트 그런데 왜?

사업성이 좋은걸까​

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정답은 평균 대지지분에 있음

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재건축에서 평균 대지지분은 재건축 사업의 비용과 수익성을 판단하는 중요한 지표

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• 평균 대지지분의 의미

- 대지지분은 각 세대가 소유한 토지 면적을 의미하며, 평균 대지지분은 단지 전체 대지면적을 세대수로 나눈 값

- 이는 조합원들이 재건축 후 배정받을 면적과 권리가액에 영향을 미치며, 사업성 및 조합원의 분담금에 큰 영향을 줌

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• 재건축 비용과의 관련성

1. 조합원 분담금 감소:

- 평균 대지지분이 클수록 조합원 개개인의 권리가액이 높아, 추가 분담금 부담이 줄어듦

- 예를 들어, 대지지분이 작은 단지는 재건축 후 권리가액이 낮아 추가 비용 부담이 커질 가능성이 높음

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2. 일반분양 수익 증가:

- 평균 대지지분이 크면 용적률 상승 여지가 많아 일반분양 물량을 늘릴 수 있음. 이는 재건축 사업의 총수익을 증가시키는 핵심 요인

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3. 재건축 비용 효율화:

- 대지지분이 큰 단지는 기존 용적률이 낮은 경우가 많아, 재건축 후 추가 건물 건설 여력이 커짐 이는 사업비 대비 수익성을 극대화할 수 있는 구조를 제공

성남 은행주공 아파트의 평균 대지지분이 다른 분당 재건축 아파트에 비해 높은 이유

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1. 대규모 대지면적: 은행주공은 총 대지면적이 약 15만1812㎡로, 경기도 내 재건축 단지 중에서도 최대 규모에 속함. 가구 수 대비 대지면적이 넓어 가구당 대지지분이 높게 책정

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2. 소형 면적 비중: 은행주공은 전용 29㎡와 39㎡ 같은 소형 면적 가구가 많아, 전체적으로 가구당 평균 대지지분이 증가하는 효과를 가져옴. 소형 면적임에도 불구하고 대지 지분은 69㎡에 달해 사업성이 뛰어남

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3. 낮은 용적률: 기존 용적률이 약 116%로 낮아, 재건축을 통해 용적률을 크게 상향 조정할 수 있는 여지가 큼. 이는 일반분양 물량 증가와 사업성 개선으로 이어짐

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• 예상 재건축 비용

1. 총사업비와 공사비:

- 총사업비는 약 2조 원, 공사비는 약 1조2000억 원으로 추산

- 포스코이앤씨는 3.3㎡당 공사비를 698만 원으로 제안했으며, 이는 조합원 부담을 줄이는 데 기여

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2. 조합원 분담금 감소:

- 가구당 평균 대지지분이 69㎡로 높아, 조합원에게 배정되는 권리가액이 커짐.

이는 조합원이 부담해야 할 추가 분담금을 줄이는 효과를 가져옴​

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• 예상 수익

1. 일반분양 물량

- 재건축 후 총 3198가구 중 일반분양 물량은 약 1298가구로, 이는 분양 수익의 주요 원천

일반분양 면적은 약 32,254평으로 추산

2. 사업성 강화 요인

- 낮은 기존 용적률(116%) 덕분에 용적률을 249.97%로 상향할 수 있어 일반분양 가구 수를 극대화할 여지가 있음

- 발코니 옵션 및 철거 부산물 판매 수익도 조합에 귀속되며, 추가적인 수익 창출이 가능

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• 결론

높은 대지지분과 낮은 기존 용적률 덕분에 은행주공아파트는 조합원 부담을 줄이고, 일반분양 수익을 극대화할 수 있는 구조를 갖춤.

이는 수도권 내에서도 매우 사업성이 좋은 재건축 단지로 평가받는 이유