물가지표에 임대료 하락 미반영 : 인플레이션 급락 가능성 있다.

미국 3월 소비자물가지수(CPI) 발표를 하루 앞두고 월가의 억만장자 투자자인 배리 스턴리히트 스타우드 캐피털 최고경영자가 인플레이션 급락 가능성을 제기해서 화재가 되고 있습니다. 

급락 가능성의 이유는 미국 부동산 시장 상황이 물가 지표에 제대로 반영이 되지 않고 있다는 것이 포인트 입니다.

특히 "임대료 하락이 CPI 에 반영이 될 경우에는 올해 늦여름과 초가을 사이 인플레이션이 급락하게 될 것이다" 라고 발언하였습니다.

미국의 부동산 지표는 아래 미국 주택 가격 지수를 보시면 알겠지만 작년부터 소폭 하락세가 시작되는 모습을 보여주고 있습니다.

[미국 주택 가격 지수]

좀처럼 지수가 유의미하게 꺾이지 않고 있는 모습인데, 하락은 시작되었으나 크게 주택 가격이 하락하지 않고 있는 모습이지만, 배리 스턴리히트는 실제 미국 부동산에서 임대료 가격이 하락하고 있고 이것이 CPI 에 반영이 되지 않고 있다는 것입니다. 

[미국 주거비에 대한 CPI 평균값]

  

실제로 CPI에는 주거비 항목이 크게 높은 상태로 반영이 되어 있습니다.

하지만 이미 실제로는 임대료 부분이 하락한 상태이며 이 부분이 이번 CPI에 반영이 되지 않았다는 것인데, 실제 미국에서 어떻게 거래가 되고 있는지는 확인할 방법이 없어 실제로 꺾였는지는 알 수 없습니다. 

다만 이 말이 사실이라면, 주거비에서 임대료가 매우 큰 비중을 차지하고 있는 미국에서 인플레이션을 크게 낮출 수 있는 요인이 될 것으로 보여집니다. 

이에 따라 집값 하락도 가속화 될 것은 분명합니다.

[S&P/Case-Shiller 20대 도시 주택가격지수 (계절미조정)]

위의 케이스쉴러 주택가격지수도 계속해서 하락해 오면서 올해 1월 기준 2.5%까지 떨어진 것을 보면, 실제 주택 가격의 하락폭은 점차 확대되고 있다고 보는게 맞을 것 같습니다.

[Zillow Rent Index]

임대료의 선행 지표로 알려져있는 위 질로우 임대료 인덱스를 보시면 2022년말부터 CPI와 Zillow 지수가 역전이 된 상황으로, Zillow 지수는 CPI 보다 더 꺾였으나 CPI는 계속 상승하고 있습니다. 

배리 스턴리히트는 이 점을 들어서 CPI에 임대료 지수가 반영이 안된 상태이므로 추후 CPI가 나중에 반영을 해버리면 큰 폭으로 꺾일 가능성이 있음을 제시한 것으로 보여집니다.

결론적으로 주택가격지수에 이어 주택임대료지수까지 하락하는 것이 확정이 된다면 소비자 물가지수는 3-4분기에 하락을 할 가능성이 높으며, 이는 지금과는 다른 국면이 야기될 소지가 있습니다. 

물가지수가 갑자기 꺼지게 되면 단기간 주식시장에서는 환호성을 외치며 상승이 진행될 가능성이 있습니다만, 상승은 일시적이고 본격적인 부동산 침체 상황이 경제 전반에 퍼지게 될 것이고, 결국 미국 경기 침체와 주식시장에 큰 충격을 가져올 것으로 보고 있습니다. 

결국 인플레이션 지수가 낮아지는 만큼의 실물 자산의 충격이 동반되기 때문입니다.