고덕현대는 작년 신통기획에 지정되어 재건축이 진행 중이다. 신통기획으로 지정되어 빠르게 재건축이 진행될 예정이고 9호선까지 연장되는데 바로 뒤에 정류장이 생긴다. 인접하는 한양아파트까지 같이 진행되는데, 과거부터 한양아파트와 같이 재건축을 같이 하느냐 마느냐에 따라 주민간의 갈등이 있어 사업속도가 느리게되었다.

그래서 서울시에서 개별 재건축 및 통합 재건축 대안을 모두 고려한 계획지침을 제시하였다고 했다. 현재 계획안에선 고덕현대를 특별건축계획 구역으로 지정하고 명일한양과 연계하여 재건축하려고 한다.

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오늘은 고덕현대 명일한양 통합 재건축 ? 고덕현대 사업성 분담금 분석입니다.

고덕현대 재건축 계획안에선 보행공간과 녹지가 어우러진 총 면적 37,658㎡ 면적 내에서 50층, 940세대 이상으로 탄생한다. 시가 제시한 3가지 원칙은 연접 정비구역과 조화로운 통합적 계획수립, 활력있는 생활가로와 풍부한 녹지공간 조성, 역세권 입지변화에 따른 공공 공간 설정이다.​

시는 고덕택지 지구차원의 조화로운 개발을 위해 고덕현대아파트와 한양아파트가 서로 공유할 수 있는 공공보행통로를 배치하고 도로, 보행 등 기반시설과 건축물 스카이라인을 설계한다. 대상지 주변에는 28년 9호선 한영외고역 개통이 예정되어 교통도 엄청 좋아진다. 또한, 한양아파트 재건축과 연계해 은하수공원을 역세권 주변으로 이전 배치하고 다양한 활동공간을 만든다.

고덕현대아파트는 524세대의 1986년 된 39년차 아파트이다. 23년 신통기획 선정된 이후 안전진단 통과, 정비구역 지정을 위한 준비과정을 지나고 24년 5월 정비구역에 지정되었다. 이에 따라 신통기획에 따라 조합설립을 거쳐 빠르게 여러 심의를 제외하고 사업시행, 관리처분인가를 거쳐 재건축이 진행될 수 있을 것이다.

대신, 신통기획이라 토지허가거래제에 묶여버리고 오래된 아파트라 주차문제가 있다. 5호선 고덕역 역세권이지만 명일 4인방 중 대지지분이 좀 낮은 편인게 흠이다. 명원초를 안고 있는 초품아에, 중학교는 명일중 혹은 한영중에 배정받고 한영고등학교는 서울대 입학율이 높은 명문고등학교이다. 학원가도 고덕현대 바로 앞에 몰려있으며 병세권(강동경희대학교 병원) + 산도 있고 이마트 등 인프라도 잘 갖춰져 있다.

공사비는 평균 900만원으로 가정하고 지하 및 부대복리시설을 고려하여 연면적에 1.5배하였다. 1.5배 한 연면적 49,163평에 적용한 총 공사비는 4,424억이다. 기타사업비는 예비비, 조합운영비, 철거비, 금융비용 등을 포함한 금액으로 1,500억원으로 가정하였다. 총 비용은 5,924억이다.

현재 고덕현대는 평당 4,500~4,800만원 수준으로 거래되고 있다. 종전자산평가액은 평당 4,200만원으로 가정하였고 기존 연면적이 19,665평이므로 총 종전자산평가액은 8,260억이다.

조합원 분양가는 평당 5천만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 조합원 분양면적에 예상 평당가를 곱한 금액으로 총 9,832억이다. 임대주택 면적은 4,916평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 737억이다. 상가면적은 1,100평으로 가정하였고 상가는 평당 3천으로 계산한다면 상가수익은 330억이다.

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일반분양 면적은 7,094평이고 평당 5,500만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 3,902억이다. 총 수익은 14,801억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이다. 나쁘지 않은 비례율로 나의 종전자산평가액이 13억이라면 권리가액은 13억 9,300만원이다. 만약, 조합원 분양가가 15억 5천만원이라면 분담금은 1억 700만원이다. 만약, 분양 당시 부동산 시장이 호황이라면 일반분양가가 오를 확률이 높아 수익성이 더 높아 비례율이 더 증가하기에 분담금은 줄어들 수 있다. 하지만 공사비 상승은 막을 수 없고 앞으로도 계속 공사비와 인건비는 상승할 것이기에 비용은 증가할 수도 있다.