동래럭키하면 동래구 대장아파트이다. 하지만 너무 오래되어 재건축이 시급한 아파트이다. 1983년 준공된 아파트로 무려 43년차가 되었다. 동래구 근처에 사는 입장으로 동래럭키를 볼 때마다 정말 웅장하며 여기서 주차하고 걸어가다 보면 길을 잃을 정도로 엄청 넓은 대지면적을 가진다.

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서울에는 마용성이 있지만 부산에는 해수동이 있고 지금은 해수동남(해운대, 수영구, 동래구, 남구)으로 바뀌었다. 게다가 과거 동래럭키는 재건축 안전진단 E등급을 맞고 재건축이 가능해져 최근 추진위원회가 설립됨으로써 재건축에 한발자국 다가서게 되었다.

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오늘은 부산 3대장 동래럭키 추진위원회 설립 재건축 시작 사업성 분석입니다.

부산 재건축 대어 중 하나인 동래럭키이다. 부산 재건축 대어는 삼익비치, 동래럭키, 망미주공 등이 있고 그 중 하나인 동래럭키는 속도가 느린 편이었다. 그래도 최근 재건축 추진위원회가 설립될 수 있도록 동래구청으로부터 승인받았다고 한다. 동래럭키는 3월 11일경 소유자 설명회를 개최할 예정이고 오는 8월, 9월 조합을 설립할 목적이다.

동래럭키는 18개동에 1,536세대, 상가 125세대로 이루어져있다. 상가세대가 있는 곳은 역시 상가소유주들이 아파트 입주권을 받기 위해 조합설립할 때 반대하는 경우가 생길 수 있다. 재건축 조합설립 조건으로 주민동의율 3/4 동의와 토지면적 1/2 이상의 동의를 구해야한다. 그리고 각 동의 동의 50% 이상을 받아야하는데 상가소유주들의 동의율도 50% 이상 받아야해서 상가소유주들이 반대한다면 조합설립되기가 어렵다.

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위원회에서는 동래럭키를 특별건축구역으로 지정하도록 추진하고 있다. 특별건축구역으로 지정된다면, 용적률이 최대 20%까지 상향될 수 있다. 그리고 일조권 규정이 완화, 높이 규제 완화, 건축법 등 관계 법령의 규정을 완화받거나 규정이 적용되지 않을 수도 있다. 비슷하게 남천동 삼익비치도 최대 99층까지 높이가 완화되어 부자들의 세컨드하우스로 인기가 많다.

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내년 초 시공사를 선정하려고 목표를 잡았지만 공사비가 계속 상승하여 동래럭키가 지어질 때쯤에는 1평당 1,000만원 이상이 될 확률이 높고 여기에 하이엔드 브랜드까지 적용된다면 더 비싸진다. 동래럭키는 33평, 47평, 57평, 66평의 중대형 평수로 구성되어 평균 대지지분은 21평이고 용적률은 201%이다.

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워낙 오래된 아파트라 내부 리모델링은 필수이고 과거 중앙난방이었으나 개별난방으로 변경되었다. 부지가 무려 4만평에 가까운 면적에 과거 LG와 GS의 모체였던 "럭키개발"에서 아파트를 지었기에 이름이 "동래럭키"라는 이름을 갖게 되었다. 당연히 오래된 아파트라 지하주차장이 없고 세대당 주차대수가 적어 주차문제가 발생하곤 한다.

부산에서 귀한 정남향에 평지, 1호선 가까운 동에서는 내성지하보도만 건너면 5분 내 역에 도착할 수 있다. 4호선도 동에 따라 코앞이고 미남 로타리 3호선 출구까지 정문에서 성인 남성의 경우 도보로 8분 안에 갈 수 있다. 만덕터널, 교대앞 만덕센텀 중앙 IC도 생기는 호재도 있다. 내산초를 안고 있는 초품아에 롯데백화점, 동래역 상권도 매우 가까운 위치이다.

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다만, 오래된 아파트라 공동문 앞에 턱이 있어 유모차나 휠체어, 바퀴 달린 캐리어를 사용하기 힘들 수 있다. 그리고 40년 이상이 된 아파트라 계속되는 누수, 녹 발생, 벌레 문제 등은 어쩔 수 없다.

동래럭키의 대지면적은 33,884평이고 용적률은 209%라 기존 연면적은 70,817평이다. 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%이지만 특별건축구역으로 선정되어 용적률 20% 인센티브를 받는다면, 320%가 된다. 그렇다면 최대 연면적은 108,428평이 된다. 대신, 임대주택 면적은 15%(16,264평)로 가정하고 상가면적은 6천평으로 계산하면 일반분양 면적은 15,347평이다.

총 비용

공사비는 평당 1천만원으로 잡고 계산했다. 지하 및 부대복리시설을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 연면적 1.5배하여 162,642평에 1평당 1천만원으로 계산하면 총 공사비는 16,264억이다. 기타사업비는 금융비용, 예비비, 철거비, 현금청산비용 등을 포함하여 4천억으로 가정했다. 총 비용은 20,264억이다.

33평이 8억이라 평당 2,800만원 수준으로 거래되고 있다. 공시지가는 57평이 10억 3,600만원이므로 평당 1,900만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정했다. 기존 조합원 면적이 70,817평이므로 총 종전자산평가액은 17,704억이다.

21년 지어진 동래래미안아이파크는 평당 3천만원 수준으로 거래된다. 이제 추진위원회가 구성된 동래럭키는 앞으로의 인플레이션을 고려하여 평당가는 더 높아질 것으로 가정했다. 현재 삼익비치는 조합원 분양가가 평당 4,500만원이고 일반분양가가 4,900만원 수준이다. 동래럭키는 삼익비치와 어깨를 견주었다고 하지만 바다뷰도 아니라는 것에서 마이너스를 받아 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다.

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조합원 분양면적이 70,817평이므로 조합원 분양수익은 28,326억이다. 임대주택 면적은 16,264평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,439억이다. 상가면적은 6천평으로 가정했고 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 1,800억이다.

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일반분양 면적은 15,347평이고 평당 4,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 6,906억이다. 총 수익은 39,471억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.08이란 준수한 사업성이 나온다. 만약, 나의 33평 아파트의 종전자산평가액(평당 2,400만원 수준)이 7억 9,200만원이라면 비례율을 곱한 권리가액은 8억 5,360만원이 나온다. 조합원 분양가(33평)는 평당 4천만원으로 가정하면 13억 2천만원이다. 분담금은 4억 6,640만원이다.

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공사비도 평당 1천만원 이상이 나올 수도 있고 분양가도 지금 잡아 계산한 값보다 더 상승할 수 있다. 그렇기에 비례율은 어떻게 변할지는 미지수이다.