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최근 송도국제도시의 대표적인 대단지 아파트, 더샵 송도 마리나베이를 다녀왔다.
2020년에 입주한 이 단지는 바다와 공원을 품은 쾌적한 환경과 우수한 커뮤니티 시설로 주목받고 있는 단지다. 다만 외곽에 위치해 상권 부족 등의 단점도 가지고 있었다.
단지분석과 현장 분위기 살펴본다.
입지
송도신도시는 다국적 기업과 국제기구가 밀집해 있는 비즈니스 중심지로서, 직장인들이 많이 근무하며 점심시간에는 상업 지역이 활기를 띤다.
교통 면에서는 송도 내부에서 자차 이용이 편리하며, 주요 도로망과 연결되어 있어 수도권 및 인천공항 접근성이 뛰어나다. 다만 일부 외곽 단지는 대중교통 이용이 불편할 수 있다.
지역 내 생활 편의시설은 점차 확충되고 있으며, 코스트코와 같은 대형마트가 위치해 있어 기본적인 생활 인프라는 충족된다.
송도는 학군이 우수한 지역으로 평가되고 있는데, 특목고와 자사고 진학률에서 전국 상위권을 기록하고 있다. 다만 더샵송도마리나베이는 학군이나 상권들이 다른 공구에 비해서 조금 부족한 편이었다.
단지
2020년 7월 준공, 2026년 기준 6년차
3100세대 최고층 38층
용적률 192% 건폐율 12%
포스코건설
시세
30평(전용 74㎡) 매매가는 6억 초중반대, 33평(전용 84㎡)은 6억 후반대에서 안정적으로 거래되고 있다. 48평은 16억 안팎이다.
최근 6개월간 한 달 평균 10~12건씩 꾸준히 거래되고 있고, 가장 손바뀜이 많은 84㎡ 기준 최근 실거래는 6억대 초중반에서 7억대까지 층·향에 따라 다양하게 형성돼 있다.
현장분위기
인천 송도 아파트 마리나베이 단지는 바다 뷰가 잘 나오는 것으로 유명하다. 특히 고층 세대에서는 탁 트인 바다 전망을 감상할 수 있다고 한다.
직접 둘러보니 바다 근처의 단지인 만큼, 겨울철에는 바람이 강하고 체감온도가 낮아질 수 있었다.
단지 주변은 춥지만 다행히 해당 단지는 단열 설계가 잘 되어 있어 내부는 쾌적한 온도를 유지할 수 있는 것으로 평가받고 있다.
송도 마리나베이는 지역주택조합 사업으로 진행된 단지로, 조합원 해산 및 추가분담금 문제가 거론된 바 있다.
지역주택조합 특성상 사업이 원활하게 진행되지 않을 경우, 조합 해산이나 추가분담금 요구 등의 리스크가 존재할 수 있는데, 이 단지는 여러 리스크들을 잘 해결하고 신축아파트로 탄생한 것으로 보인다.
분양 당시에는 4Bay 판상형 설계로 실용적 구조와 넓은 공간감으로 주목을 받았던 단지로, 가변형 벽체로 공간 커스터마이징이 가능한 것이 특징이다.
단지 주변은 상업시설이 거의 없어 이제 막 들어오는 단계다.
인천 지하철 1호선 종점역인 송도달빛축제공원역과도 도보로 40분 정도로 꽤 거리가 있어 자차 이용은 정말 필수로 보인다.
차를 타고 송도신도시를 들렀는데 걸어서 가긴 어렵겠다는 생각이 강하게 들었던 동네다.
이에 따라 학군이나 학원가 접근성을 중요시하는 학부모들에게는 1공구 쪽의 대형 학원가 주변이 더 나은 선택지가 될 수 있겠다는 생각이 들었다.
송도 시세 현황
송도국제도시의 부동산 시장은 단지별, 공구별로 온도차가 뚜렷하다. 오션뷰나 센트럴파크 인근 단지는 신고가를 갱신하는 경우도 있는 반면, 마리나베이처럼 2022년 고점(84㎡ 기준 11억 4천만원) 대비 여전히 낮은 수준에서 완만하게 안정화된 단지도 있다.
대표 단지 시세 흐름을 보면, 오션뷰나 핵심 입지 단지들이 강세를 보이는 것과 달리 외곽에 위치한 단지들은 상대적으로 회복 속도가 더딘 편이다.
더샵 송도 마리나베이 시세 추이
2022년 4월 전용 84㎡ 기준 최고가 11억 4천만 원에 거래되며 전고점을 기록한 뒤, 2023년 5월에는 5억 4천만 원까지 크게 하락했다.
지금은 6억 중후반에서 7억대 초반 사이에서 거래가 꾸준히 이어지며 안정적인 흐름을 보이고 있다.
전고점 대비로는 여전히 낮은 수준이지만, 거래량 자체는 꾸준해서 실수요 위주로 시장이 자리 잡은 모습이다.
마치며
인천 송도 아파트 더샵송도 마리나베이 송도신도시 임장 후기를 남겨봤다.
더샵 송도 마리나베이는 과거 전고점을 회복하지 못했지만, 대규모 단지와 희소성 있는 오션뷰로 인해 실거주자들에게 매력적인 단지로 평가된다.
바다와 공원을 품은 환경과 고급 커뮤니티 시설이라는 장점을 가진 매력적인 단지이지만, 상권과 교통 부족과 바다 강풍으로 인해 추운 날씨는 아쉬운 점으로 꼽을 수 있다.
전고점 회복을 기대하기보다는 지금의 안정된 거래량과 실거주 만족도를 중심으로 판단하는 게 현실적으로 보인다.
