현재 경기도 용인시가 전국 1등의 집값 상승률을 보이고 있다. 작년 발표한 부동산 대책으로 서울과 수도권 핵심지역이 토지허가거래구역 및 투기과열지구로 선정되면서 용인의 수지구는 실수요와 투자 수요 모두가 몰리기 시작했다.

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과거 수지구는 분당의 명성에 가려져있었지만, 작년 대책으로 인해 그나마 갈 만한 곳이 되어 실수요가 몰렸다. 게다가 수지 학군과 신분당선을 통해 강남 접근성도 뛰어나고 반도체 슈퍼사이클과 맞물려 현재 전국 최고 핫한 지역이 되었다.

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오늘은 전국 1등 집값 상승 용인, 기흥1구역 재건축 시공사는 대우건설 ?에 대한 포스팅입니다.

용인 수지구는 신분당선 연장과 수인분당선, GTX-A 등의 교통 덕분에 강남, 판교, 분당 등 주요 직주근접 지역과 접근성이 뛰어나다.

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서울 주요 업무지구로 통근이 가능한 수요층들이 증가하면서 실수요가 강하게 유입되고 있다.

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그리고 분당의 분양가가 30억이 되면서 워낙 높은 집값, 서울 길음도 20억을 넘는 수준까지 오르면서 대체제가 용인이 되었다.

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또한, 반도체 클러스터, 플랫폼시티 개발 기대 역시 집값을 자극하고 있다. 삼성전자, SK하이닉스의 높은 성과급 역시 서울, 수도권 집값을 자극시키며 용인 수지구는 전국 1위의 집값 상승률을 보이고 있다.

수지구가 너무 오르자 그 옆의 기흥 역시 높은 수준으로 집값이 상승하면서 최근 동탄, 기흥은 투기과열지구 및 토지허가거래구역으로 지정되었다.

기흥1구역은 구갈한성아파트 재건축이며 추진위 승인 1년 만에 시공사까지 선정될 정도로 속도가 매우 빠르다. 시공사는 대우건설로 선정되었고 지하 2층~지상 최고 39층 규모의 783세대 아파트로 재건축한다. 대우건설은 "기흥역 푸르지오 마스터피스"를 제안하였고 현재 건축심의 및 사업시행인가를 준비하고 있다.

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기흥1구역은 수인분당선과 에버라인이 만나는 기흥역 출입구에서 150미터의 초역세권 단지로 상권도 풍부한 입지이다. 구갈초를 아녹 있는 초품아, 신갈중, 기흥고 등 도보권에 다수의 학교 역시 입지한다.

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삼성전자, SK하이닉스 등 반도체 산업단지와 연결된 L자형 반도체 벨트와의 접근성이 좋다. 특히, 용인시는 반도체 클러스터 역시 개발 중이기에 반도체 호재를 가장 먼저 느낄 수 있는 곳이므로 미래가 더욱 기대되는 곳이다.

기흥1구역 재건축의 사업면적은 8,998평이며 기존 용적률은 105%로 매우 쾌적하다. 기존 조합원 분양면적은 9,448평이고 용적률 289%를 적용하여 최대 연면적은 26,004평까지 상승시킨다. 여기에 기부채납으로 임대주택 10% 2,600평, 정비기반시설 5% 1,300평, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 12,156평이다.

​공사비는 평당 900만원으로 처음부터 높게 가정했다. 지금 계약하는 대우건설 측에서 900만원 이하로 제시하였더라도 향후 관리처분인가 당시에는 더 높아질 수 있기 때문이다.

총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하여 공사비를 계산했다. 정비기반시설 역시 평당 900만원으로 가정하면 총 공사비는 4,212억이다.

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기타사업비는 철거비, 감정평가비, 조합운영비, 설계비, 예비비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 900억으로 가정했다. 총 비용은 5,112억이다.

공시지가는 평당 2,000~2,200만원 수준이다. 그래서 평당 2,100만원으로 감정평가액 보정률 1.4배를 적용하여 계산했다. 평당 2,940만원으로 조합원 분양면적을 계산하면 총 종전자산평가액은 2,777억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 조합원 분양수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,500만원으로 가정했다. 평당 3,500만원으로 가정하면 25평은 8억 7,500만, 34평은 11억 수준이다.

힐스테이트 기흥이 9년차 아파트임을 가정하면 평당 3~4천도 충분히 억감당할 것으로 보인다. 조합원 분양수익은 평당 3,500만원으로 가정하면 3,306억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 390억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가 수익은 150억이다.

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일반분양가는 평당 4,500만원으로 가정했다. 평당 4,500만원이면 수지구 아파트 수준인데, 신축인 것을 감안하면 평당 4~5천이라도 수요가 많을 것으로 보인다. 일반분양 수익은 5,470억이다. 총 수익은 9,316억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.51이란 엄청난 비례율이 나온다. 사업성이 매우 높은 것을 알 수 있는데, 여기에 임대주택 비율이 더 증가한다면 광명처럼 사업성이 떨어질 수 있다.

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만약, 조합원 16평 종전자산평가액이 470,400,000만원이라면 권리가액은 710,304,000원이다. 조합원 분양가를 평당 3,500만원으로 가정했으므로 25평을 받는다고 치면 875,000,000원이므로 분담금은 164,696,000원이라 충분히 25평으로 갈아탈 수 있다.

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하지만 해당 구역이 토지허가거래구역이며 투기과열지구이므로 실거주할 사람이 아니면 매수할 수 없다. 게다가 오래된 아파트인 만큼 노후된 시설을 어쩔 수 없이 버텨야한다. 또한, 재건축의 경우 재건축초과환수제라는 법 역시 주의해야 한다.