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주택담보대출을 알아보다 보면 30년 고정금리라는 말을 자주 듣는다.
그런데 30년 고정금리로 대출받으면 스트레스 DSR이 적용되지 않는다고 생각하는 경우가 있다.
정확히는 다르다. 30년 만기와 30년 동안 금리가 고정되는 것은 별개이기 때문이다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 고려해 대출 한도를 계산하는 제도다.
실제 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 더해 원리금 상환 부담을 계산한다.
예를 들어 실제 금리가 연 4%여도 한도 심사에서는 더 높은 금리를 적용하는 방식이다.
중요한 것은 실제 납부하는 이자가 늘어나는 게 아니라는 점이다. 대출 한도를 계산할 때만 가상의 금리를 더한다.
2026년 하반기 기준 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 3.0%가 적용된다. 지방 비규제지역은 연말까지 2단계 적용이 유지된다..
고정금리도 종류가 다르다
스트레스 DSR은 금리 유형에 따라 적용 비율이 달라진다.
대표적으로 변동형, 혼합형, 주기형, 순수 고정형이 있다.
변동형은 시장금리에 따라 대출금리가 바뀌는 구조다.
혼합형은 처음 일정 기간 고정금리를 적용하다가 이후 변동금리로 전환된다.
주기형은 5년 등 정해진 주기마다 금리를 다시 산정한다.
반면 순수 고정형은 대출 만기까지 금리가 바뀌지 않는다.
같은 30년 만기라도 금리 구조가 다르기 때문에 스트레스 DSR 반영 비율도 달라지는 것이다.
30년 고정금리와 주기형의 차이
가장 헷갈리기 쉬운 부분이다.
은행에서 30년 만기 주택담보대출을 알아보면 5년 주기형 상품을 접할 수 있다.
이 상품은 대출기간이 30년이지만 금리는 5년마다 재산정된다.
따라서 만기까지 금리가 유지되는 순수 고정형과는 다르다.
2026년 수도권 기준으로 30년 만기·5년 혼합형은 스트레스 금리의 80%, 5년 주기형은 40%를 반영한다.
순수 고정형은 스트레스 금리를 반영하지 않는다.
다만 혼합형과 주기형의 비율은 고정기간과 대출 만기의 비중에 따라 달라진다.
상품 이름보다 실제 금리 재산정 주기를 확인해야 하는 이유다.
실제 계산 금리는 얼마나 달라질까?
수도권에서 30년 만기 주담대를 연 4% 금리로 받는다고 가정해보자.
스트레스 금리 3.0%를 반영하면 다음과 같다.
금리 유형
DSR 계산용 금리
변동형
7.0%
5년 혼합형
6.4%
5년 주기형
5.2%
순수 고정형
4.0%
모두 실제 약정금리가 4%라는 가정이다.
계산용 금리가 높아질수록 같은 소득으로 받을 수 있는 대출 한도는 줄어든다.
다만 실제 한도는 기존 대출과 소득, LTV 등 다른 규제도 함께 적용해 결정된다.
대출 한도보다 중요한 것
그렇다면 스트레스 DSR 반영 비율이 낮은 상품이 무조건 유리할까?
그렇지는 않다.
순수 고정형은 한도 계산에서 유리할 수 있지만 실제 대출금리가 더 높을 수 있다.
주기형 역시 초기 금리가 괜찮더라도 5년 뒤 금리가 어떻게 달라질지는 알 수 없다.
나는 내 집 마련을 준비할 때 대출 한도만큼 중요한 것이 월 상환액이라고 생각한다.
은행에서 최대한 받을 수 있는 금액과 내가 무리 없이 갚을 수 있는 금액은 다르기 때문이다.
✔마치며✔
오늘은 스트레스 DSR 30년 고정금리 주기형이면 대출 한도가 줄어드는 이유에 대해 알아보았다.
스트레스 DSR은 30년 고정금리라는 이름만 보고 판단해서는 안 된다.
30년 만기인지, 5년 주기형인지, 만기까지 금리가 고정되는 상품인지에 따라 한도 계산이 달라진다.
대출 상담을 받을 때는 금리 유형과 재산정 주기, 스트레스 DSR 반영 후 한도를 함께 확인하는 것이 좋다.
은행이 정해주는 것은 대출 가능 한도이고, 내가 결정해야 하는 것은 감당할 수 있는 대출금액이다.
